Сегодня в большинстве многоквартирных домов роль ЖЭКа выполняют управляющие компании. По сути, это коммерческие организации, в основные обязанности которых входит обслуживание многоэтажных домов и прилегающей к ним территории, которая находится в коллективном пользовании жильцов.
Все обязанности управляющей компании (УК) четко регламентированы и прописаны в договоре, заключенном между каждым жильцом многоквартирного дома и УК. К сожалению, управляющие компании далеко не всегда выполняют свои обязанности или относятся к ним халатно. Все это причиняет жильцам материальный и моральный ущерб, поэтому требует разбирательства, часто, в судебном порядке.
Обязанности управляющей компании
Договора разных УК могут несколько отличаться дуг от друга, но перечень основных пунктов, как правило, одинаков. Итак, управляющая компания должна своевременно:
- производить техническое обслуживание дома;
- выполнять ремонтные работы всех общедомовых коммуникаций;
- ежесезонно подготавливать дом и придомовую территорию к смене погоды;
- предоставлять услуги аварийной и диспетчерской служб;
- убирать в подъездах;
- поддерживать целостность кровли;
- обеспечивать нормальную работу всех инженерных коммуникаций (отопления, газа, воды, электроэнергии, канализации);
- следить за состоянием подвалов и технических помещений;
- вывозить мусор;
- чистить снег;
- озеленять и благоустраивать придомовую территорию;
- вести и хранить техническую документацию.
Совет! Чтобы не подписать договор с мошенниками или компанией, не выполняющей своих обязательств, необходимо заранее узнать всю информацию о данной организации.
По какой причине в управление УК может писаться претензия
Очевидно, что поводом для претензии от жильцов может стать невыполнение управляющей компанией любого из пунктов договора. В России не принято жаловаться по поводу каждой перегоревшей лампочки, неубранного подъезда или не покрашенных дверей. И это неправильно.
За услуги управляющей организации жильцы платят из собственного кошелька, причем делают это ежемесячно. Поэтому люди вправе рассчитывать на соблюдение договора с обеих сторон.
Первым действием жильцов, столкнувшихся с невыполнением управляющей компанией своих прямых обязанностей, должна быть жалоба, или претензия в управление соответствующей организации.
Поводом может стать что угодно:
- грязь в подъезде;
- неубранный с территории двора мусор;
- сосульки, свисающие с крыши;
- скользкие тротуары;
- огромные лужи во дворах;
- течь крыши или трубы;
- отсутствие или некачественная подача энерго- или теплоносителей;
- внесение в квитанцию об оплате услуг чужого долга;
- неправильное начисление суммы платежа за услуги управляющей компании.
В общем, поводом для претензии может стать любое несоблюдение управляющей компанией договора, заключенного с жильцами.
Важно! Даже, когда дело передается в суд, жилец обязательно должен предварительно подать претензию в УК. Именно отказ компании выполнить требования жильцов или отсутствие реакции управления на иск становятся поводом обращения в суд.
Претензионный иск по поводу отопления
Жильцы дома или домовой комитет могут составить претензию в УК, если:
- В доме нет отопления.
- Температура воды в трубах не соответствует нормам.
- Порвались трубы.
- Неисправно отопительное оборудование.
Узнать нормы легко можно из федеральных законов и нормативных актов. Для многоквартирного дома норма отопления составляет 0,0366 Гкал\кв.м. Узнать о нарушении можно и без специальной аппаратуры - достаточно измерить температуру воздуха в квартире. В норме, она должна входить в диапазон между 20 и 25 градусами (в холодное время года).
Если в доме холоднее (или жарче) нормы, смело можно жаловаться в управляющую компанию. А о том, как написать претензию в управляющую компанию, расскажем в этой статье.
Жалоба по поводу протечки
Протечь в многоквартирном доме могут коммуникации или крыша. В любом случае есть угроза причинения материального ущерба жильцам дома. Это и испорченный ремонт, и разрушенные перекрытия, и намокшая мебель, ковры, одежда. Если порвутся трубы отопления или горячей воды, могут пострадать и сами жильцы - люди нередко получают ожоги и травмы из-за неисправных коммуникаций в доме.
Особенно масштабны последствия, когда заливает склад или магазин, занимающие первый этаж и подвал многоквартирного дома. В этом случае сумма компенсации материального ущерба будет существенной, вряд ли управляющая компания так просто согласится возмещать ее.
Действия и жильцов, и юридического лица, каковым является склад или магазин, в этом случае одинаковы - в управляющую компанию должна быть написана претензия о протечке. Кроме этого документа необходимо приложить результаты экспертизы, счета и предварительные сметы, цель которых - показать насколько серьезны потери истца, и какова итоговая сумма иска.
К сожалению, не все граждане знают, как составить претензию, не говоря уже об экспертизах и сметах. Но подготовить необходимые документы не так и сложно, как может показаться на первый взгляд. Например, образец претензии в управляющую компанию легко найти в интернете, а предварительную смету может предоставить любая строительная фирма, занимающаяся ремонтами и восстановлением квартир.
Внимание! Не нужно ждать серьезных проблем, если замечена даже небольшая течь, о ней сразу необходимо сообщать в аварийную службу УК.
Иск на возмещение материального или морального ущерба
Нередки случаи, когда ущерб жильцам причиняют сухие деревья, падающие во время ветра и дождя, шаткие ограждения и заборы, сосульки или «ледяные» тротуары, неисправные детские качели и прочее.
Согласно договору, управляющая компания должна следить за состоянием деревьев, ограждений, очищать крышу от снега и сосулек, чистить тротуары и посыпать их песком. Если это не делалось, вероятность причинения ущерба жильцам весьма высока. К сожалению, пострадать в результате может не только автомобиль, но и сами жильцы, а так же, их дети.
В таком случае, гражданин должен обратиться в управление УК с претензией и требовать возмещения материального или морального ущерба. К жалобе так же прилагаются результаты технической экспертизы, медицинского обследования, счета и сметы, на основании которых можно понять, о какой сумме возмещения идет речь.
Важно! 99% претензий от жильцов многоквартирных домов управляющие компании попросту игнорируют или отказывают в удовлетворении. Объясняется это тем, кто управляющая компания - коммерческая структура, цель которой - заработать деньги, а не тратить их.
После того, как гражданин получил отказ в удовлетворении своих требований, он должен обратиться в суд.
Другие претензии в УК
Еще один часто встречающийся случай - претензия о перерасчете. Такой иск касается квитанций об оплате услуг управляющей компании и составляется в нескольких случаях:
- Ошибочное начисление оплаты коммунальных услуг.
- Распределение просрочки за коммунальные платежи одного из жильцов дома между всеми порядочными плательщиками.
- Приостановление начисления платы за услуги управляющей компании.
Важно! По сути, иски, касающиеся перерасчета, не являются претензией как таковой. Форма этих документов отличается, и подаются они не в управление УК, а в расчетный отдел этой организации.
Не менее часто встречаются претензии относительно инженерных коммуникаций в доме. Это могут быть не только порывы, протечки и недостаточное давление в системе. Нередко жильцы жалуются на некачественные ремонтные работы, проводимые на инженерных коммуникациях.
При этом, людям могут не нравиться как строительные материалы, используемые во время ремонта, так и способы восстановления работоспособности, и сама ремонтная бригада.
Чаще всего жильцы многоквартирных домов пишут претензии в управляющие компании по поводу заплаток на трубопроводе. Ведь, это самый распространенный способ ремонта системы, который почти всегда используют подрядчики УК.
Вследствие такого «ремонта» протечка неизбежно появляется снова, только в другом месте. Чтобы не допустить дальнейших порывов системы, трубопровод необходимо заменить, а не штопать его латками. Именно этого и добиваются жильцы, который пишут претензии в управляющие компании.
Как написать претензию
Претензия в управляющую компанию - достаточно «вольный» документ, писать его можно в произвольной форме. Единственное правило - это составляющие части заявления, там обязательно должны быть:
- Наименование управляющей компании
- Адрес, по которому зарегистрирована данная организация
- Указание должности и ФИО сотрудника, отклонившего или не принявшего устные жалобы жильцов
- Описание событий, побудивших людей к написанию жалобы
- Требования жильцов (возмещение материального или морального ущерба, замена трубопровода, проведение капитального или сезонного ремонта, восстановление работы лифта и прочее)
- Подписи и ФИО жильцов, имеющих действующий договор с управляющей компанией и своевременно оплачивающих ее услуги.
Внимание! Если заявителем является магазин или другая коммерческая организация, претензия пишется от имени юридического лица.
Заполненный бланк претензии отправляют заказным письмом с уведомлением о вручении. Если просто отнести составленный иск в управление, велик риск, что документ просто «затеряется» и не получит хода.
При необходимости обращаясь в контролирующие органы.
Причины для жалоб
Несмотря на то, что хозяева квартир выбирают компанию-исполнителя (ЖСК, ТСЖ, ЖК) в добровольном порядке, чаще всего этот выбор предопределен решением большинства в отсутствие достойной альтернативы .
Собственнику следует внимательно изучить имеющийся договор – он составляется на основе действующего законодательства, а потому – в него включены положения об обязанностях по содержанию и обслуживанию жилищно-коммунального объекта, права и обязанности жильцов и границы ответственности управляющей организации.
Чаще всего потребители жалуются на такие нарушения, как:
- (нарушение эксплуатации систем тепло-, газо- и водоснабжения, технические шумы, некачественная уборка подъездов и дворовой территории, протекающие козырьки, нерегулярный вывоз мусора и т.д.);
- регулярность оказания услуг не соответствует нормативам (восстановительные работы, проверка оборудования, благоустройство прилегающей земельной территории);
- нарушение подготовки систем отопления к тепло- и водоснабжению в период смены сезонов;
- отсутствие общих собраний собственников жилья или нарушение регламента их проведения;
- сокрытие или недостаточное раскрытие отчетной информации о деятельности УК;
- ошибочное или намеренное начисление излишней платы за услуги ЖКХ.
Для уточнения услуг и работ по обеспечению должного содержания многоквартирного дома, исполнять которые обязана управляющая компания, можно обратиться к содержанию Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 №290.
Если жильцы заметили, что указанные работы проводятся в недостаточном объеме или не проводятся вовсе – это достаточное основание для предъявления претензии в письменном виде в УК или обращения с жалобой в контролирующие инстанции.
Отличие претензии ЖКХ и ТСЖ
Как написать претензию в управляющую компанию
?
При выявлении факта нарушения в первую очередь необходимо грамотно изложить претензию к управляющей компании в письменном виде.
Хотя гражданин и имеет полное право подавать жалобу в контролирующие органы (Роспотребнадзор, Жилищная инспекция), минуя этап «общения» с управляющей компанией, все же существует большая вероятность того, что администрация ТСЖ или ЖСК, выявив нарушения на основании полученной претензии, оперативно устранит неполадки.
Дело в том, что не всегда проблемы эксплуатации общего имущества связаны с бездействием компании – иногда присутствует «человеческий фактор»: некомпетентность технических специалистов, недобросовестность исполнителей и т.п.
Для грамотного формулирования претензии необходимо знать отличия между формами управления ЖКХ и ТСЖ.
ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это структура, объединяющая собственников квартир.
Для управления имуществом собственники выбирают представителей правления (председатель, заместители) и на регулярных собраниях определяют текущие задачи по эксплуатации и капитальному ремонту.
При некачественном исполнении задач собственники могут сменить представителей правления в результате общего решения.
Претензия к ТСЖ пишется на имя председателя правления .
Как написать претензию к ЖКХ на его услуги?
ЖКХ (Жилищно-коммунальное хозяйство) – это сторонняя организация, с которой собственники заключают договор на обслуживание многоквартирного дома и прилегающей территории.
При неудовлетворенности качеством оказания услуг собственники имеют право расторгнуть договор и выбрать другую управляющую компанию ЖКХ
.
Претензия в этом случае адресуется генеральному директору управляющей компании.
Важно понимать: какая бы форма управления имуществом не использовалась, решения по обслуживанию имущества и текущие задачи не должны противоречить положениям законодательства .
Организация обязана обеспечить минимум услуг, утвержденный правительством,не нарушая прав собственников жилья и санитарно-гигиенических нормативов.
На какие статьи закона можно сослаться?
Поскольку перечень бытовых ситуаций очень широк, невозможно привести полную нормативную базу по всем проблемам, возникающим у жильцов многоквартирных домов .
Но при написании претензий ссылаться на законы нужно – напоминание об административной ответственности, которую могут понести управляющие лица в результате своей халатности, может значительно ускорить процесс устранения неполадок.
Перечень документов, на основании которых устанавливаются факты возможных нарушений:
Составление претензии
Отличие претензии от жалобы заключается в том, что первая содержит обоснованное требование устранения нарушения и предъявляется непосредственно нарушителю, т.е. управляющей компании, в то время как жалоба адресуется в вышестоящую инстанцию, которая контролирует деятельность организации-нарушителя.
Для составления претензии необходимо знать основные реквизиты обслуживающей организации: юридическое наименование, ФИО руководителя, адрес.
Такая информация, согласно закону, должна быть представлена в открытом доступе – информационные порталы, доски объявлений, специализированные сайты, на которых размещается информация об исполнителях в сфере ЖКХ.
Обращение пишется на имя руководителя организации (генерального директора или председателя правления), от первого лица.
В письме обязательно указываются полные данные заявителя : ФИО, адрес, дата, контактный телефон, по которому можно связаться для уточнения информации о неисправности.
Несмотря на то, что претензия обычно пишется в произвольной форме, следует придерживаться официального и лаконичного изложения сути проблемы, и воздерживаться от неуместных речевых оборотов и эмоциональных замечаний.
Претензия может быть как индивидуальной, так и коллективной .
В последнем случае указываются данные всех жильцов (адрес, ФИО), участвующих в ее написании.
В нижней части письма-претензии проставляется подпись каждого заявителя, с расшифровкой .
Пошаговая инструкция
Претензия составляется в двух экземплярах.
При получении уполномоченный сотрудник управляющей компании (секретарь, бухгалтер, председатель правления и т.п.) присваивает входящий номер на основании записи книги учета корреспонденции, проставляет его вместе с личной подписью, датой и печатью на обоих экземплярах, и возвращает один из документов на руки заявителю.
Если нет возможности совершить личный визит в управляющую компанию, претензию следует отправить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
По закону, письменный ответ на обращение должен быть представлен в течение месяца с момента регистрации входящего документа. Подробнее о сроках рассмотрения претензий мы писали .
Также следует учитывать сроки , регламентируемые законодательством для устранения различного рода технических и прочих неисправностей, с момента получения заявки или претензии.
Если нарушение (качество услуг, неисправность) сохраняется, заявитель имеет право обратиться в Жилищную инспекцию с жалобой на бездействие управляющей компании.
В этом случае сохраненная копия претензии и официальный письменный ответ от УК будут являться документами, подтверждающими факт бездействия.
Иные собственники , впрочем, сами предпочитают бездействовать, сетуя на то, что устные обращения в обслуживающие компании не увенчались успехом.
Необходимо помнить о том, что устное обращение зачастую не фиксируется, и доказать его факт впоследствии проблематично.
Письменная претензия – это официальное обращение, на которое следует дать официальный ответ.
Нарушения норм технической эксплуатации и прав потребителей в настоящее время влечет за собой серьезные штрафы для юридических лиц, поэтому управляющие компании чаще предпочитают реагировать на подобные претензии вовремя.
В случае отсутствия каких-либо положительных действий со стороны исполнителей, на помощь жильцам придут специалисты компетентных органов надзора: Роспотребнадзора, Жилищной инспекции или районной прокуратуры.
Предоставление качественных коммунальных услуг — прямая обязанность управляющей компании многоквартирного дома.
Ненадлежащее или недобросовестное предоставление коммунальных услуг, за которые ежемесячно жильцы отчисляют немалую сумму денежных средств, не должно оставаться без внимания. Нет необходимости лично ходить по учреждениям, предоставляющим эти услуги, достаточно написать жалобу (или претензию) в управляющую компанию (УК), на балансе которой находится многоквартирный дом (МКД). Презентация управляющей компании (координаты, реквизиты и контактные номера телефонов) представлена в квитанции, в которой выставляется счет за текущий ремонт дома.
Право написать претензию или жалобу оговорено в Законе «О защите прав потребителей» №2300-1 . Данное право позволяет оперативно решить назревшую проблему в обслуживании МКД.
Составление претензии (жалобы) имеет ряд нюансов. Рассмотрим, как написать претензию в управляющую компанию, образец которой можно увидеть на данной странице нашего интернет-портала.
Как подать жалобу в УК
Управляющая компания несет всю ответственность за содержание МКД. Она выступает посредником между собственником (или арендатором) жилой площади и непосредственными поставщиками коммунальных услуг. Кроме того, содержание всех коммуникаций от общих узлов инженерных сетей до непосредственных потребителей, а также ведение общедомового хозяйства находится в ведении УК.
Жалоба или претензия в управляющую компанию, образец которой можно скачать в конце статьи – это мера досудебного решения проблемы при ненадлежащем уровне поставки коммунальных услуг (или содержания домового хозяйства). Данный документ может быть составлен как от лица одного собственника (арендатора), так и от их коллектива. Коллективная жалоба в УК рассматривается в первую очередь.
Заявление (претензия или жалоба) составляются в двух однотипных экземплярах , т. е. или оба экземпляра пишутся от руки, или оба – печатаются. Письменный вариант предъявления претензии (жалобы) гарантирует получение ответа от управляющей компании и может служить основанием для дальнейшего обращения в вышестоящие инстанции при отказе УК в устранении проблемы.
Чтобы быть уверенным в реакции (положительной или отрицательной) УК на претензию, необходимо сделать следующее:
- при личном вручении нужно проследить, чтобы сотрудник управляющей компании принял претензию, зафиксировал ее поступление в специальном реестре. Затем, на втором экземпляре сотрудник должен отметить дату поступления заявления, его номер в реестре входящих документов, а также поставить свою личную подпись;
- можно воспользоваться услугами почты России: претензию необходимо отправить заказным письмом с обратным уведомлением. Такой вид отправки гарантирует принятие письма ответственным лицом УК под личную подпись.
Как написать жалобу в управляющую компанию (образец)
Рассмотрим образец претензии в управляющую компанию на протечку крыши. По аналогии можно составить жалобу (претензию) по поводу любой из коммунальных проблем.
1 этап – оформление шапки документа. Документ содержит: в правом верхнем углу – наименование получателя (должность, фамилия, имя, отчество руководителя, наименование УК). Далее, там же указываются данные заявителя: ФИО, адрес, контактный телефон.
2 этап
– непосредственно текст документа (см. образец письма в управляющую компанию). В середине строки нужно написать «Жалоба» (или претензия, в зависимости от статуса документа). Дальше – текст.
Он должен содержать следующие позиции:
- указание на то, что заявитель проживает в доме, находящемся в ведомстве данной УК и оплачивает в полной мере все выставленные счета за коммунальные услуги;
- уведомление о том, что УК нарушает статью №4 Закона «О защите прав потребителей» . Согласно ст. 161 ЖК, управляющая компания несет ответственность за содержание МКД и поставку коммунальных услуг. Обязанности УК зафиксированы в Жилищном Кодексе в гл. №6, разделе №8 .
- требование к УК устранить нарушение в кратчайшие сроки и провести перерасчет оплаченных, но не полученных услуг и дать ответ в письменной форме (согласно ФЗ №53). Рассматриваемый случай с протечкой крыши подразумевает содержание требования о скорейшем устранении дефекта кровельного покрытия и возмещение ущерба, причиненного не устраненной вовремя протечкой;
- образец обращения в управляющую компанию содержит предупреждение о подаче исков в Жилищную инспекцию (либо прокуратуру, Роспотребнадзор), а затем и в судебные инстанции, если предъявленные требования не будут удовлетворены.
В рассматриваемом образце, заявление в управляющую компанию на протечку крыши должно содержать указание на то, что протекает кровельное покрытие, а УК не предпринимает меры по устранению дефектов покрытия. Этот и прочие частные случаи нарушения предоставления коммунальных услуг должны быть подробно описаны. Хорошо, если к описанию проблемы будет приложено фото, фиксирующее проблему (с указанием даты);
Как правильно оформить претензию согласно Жилищного кодекса узнаем в видео:
3 этап – приложения . При наличии фото, чеков в претензии (жалобе) должно быть указано, что к данному документу приложены фотографии, чеки в количестве столько-то штук. Если данная претензия была составлена коллективом жильцов, то должен быть прикреплен Акт собрания жильцов с их собственноручными подписями. Приложение данного документа также должно быть зафиксировано в самой претензии (жалобе).
4 этап – подпись заявителя и дата составления документа . Следует учесть, что даже если претензия (жалоба) были напечатаны, но подпись и дата должны быть написаны от руки.
Узнать больше о претензии в УК можно, задав вопросы в комментариях к статье