На защите прав дольщиков стоит Федеральный закон и договор долевого участия () в строительстве. Но и эти документы не дают 100%-ной гарантии безопасности инвестирования в будущее жильё.
По ряду причин в отношении застройщика может быть начата процедура банкротства. В таком случае участникам долевого строительства предстоит сложный процесс по возврату вложенных средств или получению квартиры. Но некоторых дольщиков также интересует вопрос взыскания неустойки с застройщика-банкрота.
Ответственность застройщика в случае банкротства
В договоре долевого участия в строительстве обязательно должен быть пункт о способе обеспечения застройщиком его обязательств. Таким обеспечением в первую очередь выступает залог – земельный участок, на котором возводится дом. Кроме залога, указывается и второй способ – поручительство банка или страхование гражданской ответственности.
Но, несмотря на наличие страховки или поручительства, шансы на взыскание неустойки с застройщика, который признан банкротом, крайне малы. В первую очередь будут удовлетворены требования работников, понесших ущерб жизни или здоровью, затем долговые обязательства по оплате труда. Дольщики же являются кредиторами третьего порядка.
Хотите взыскать неустойку с застройщика-банкрота? Нужен правильный порядок действий
Если вы тверды в намерении потребовать компенсации за просрочку от строительной компании, нужно учитывать сложившиеся обстоятельства.
Главное понимание того, что осуществление приемки квартиры, офиса (помещения) должно осуществляться в соответствии с условиями договора, настраивает участника долевого строительства на то, что сдача будет произведена своевременно. Согласно законодательству, в случае внесения изменений в условия договора, застройщик должен подготовить дополнительное соглашение о внесении изменений, которое будет подписано обеими сторонами.
При случаях несоблюдения срока сдачи объекта и отсутствия подписанного соглашения о внесении изменений в договор, необходимо с претензией о взыскании неустойки, убытков, понесенных в результате изменения срока сдачи объекта, обратиться за защитой своего права к застройщику. Возможно это сделать самостоятельно либо через любое другое лицо, которое будет представлять интересы на всех стадиях спорного процесса.
Существует два способа взыскания неустойки при урегулировании конфликта интересов: в претензионном порядке (досудебное урегулирование спора) и в судебном порядке.
Досудебное урегулирование спора подразумевает подачу претензии застройщику, ведение переговоров, донесение последствий, поиск компромисса. Претензия направляется по почте с описью вложения и обратным уведомлением. Срок рассмотрения — 10 дней с момента получения претензии.
Наименование организации
«число» месяц год
ОГРН 0000000000000 ИНН 0000000000
123567, г. ГОРОД, УЛИЦА/ проезд, дом, строение
ДОЛЖНОСТЬ ФИО РУКОВОДИТЕЛЯ
Претензия о взыскании неустойки
по Договору участия в долевом строительстве № 000 от 00.00.2000 г.
Между (ФИО участника долевого строительства) и НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ заключен Договор участия в долевом строительстве № 000 от 00.00.2000 г. (далее — Договор). В соответствии со статьей 6 ФЗ № 214, а так же пункта 0.0 Договора, в целях досудебного урегулирования спора предлагаем НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ в срок до (необходимо отсчитать 10 дней с момента подачи претензии и указать дату) добровольно исполнить требование по оплате неустойки в сумме 00 руб.00 коп. (сумма прописью) за нарушение срока передачи квартиры.
Согласно Договора, Наименование организации обязана передать участнику долевого строительства __ комнатную квартиру, расположенную в многоэтажном доме, на __ этаже, __ секции, под номером ___. На дату предъявления претензии квартира участнику долевого строительства не передана, уведомления о намерении передать квартиру не получено. (При получении уведомления необходимо указать срок просрочки передачи квартиры).
Из этого можно сделать вывод, нарушен срок передачи объекта недвижимости.
Согласно ст. 6 ФЗ о участии в долевом строительстве, исполнитель обязан передать заказчику объект, не позднее срока, указанного в Договоре, который идентичен для всех участников долевого строительства. За просрочку сдачи, пени составляет 0,003 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации участнику долевого строительства за 1 день.
На 00.00.2000 г. общая сумма неустойки за период просрочки сдачи объекта недвижимости составляет 00 руб. 00 коп. (сумма прописью). Расчет неустойки произведен путем умножения количества просроченных дней на 1/300 на ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации и на сумму договора долевого участия.
На основании вышеизложенного, предлагаю в срок для добровольного исполнения обязательств выплатить размер неустойки с даты по договору по дату сдачи объекта долевого участия.
В случае неисполнения требования в добровольном порядке в срок до 00.00.2000 я оставляю за собой право на защиту интересов в суде.
Кроме этого, в соответствии со статьей 13 Закона о защите прав потребителей с вас будет взыскан штраф в размере пятидесяти процентов от суммы неустойки в случае оставления моей претензии без рассмотрения.
Ответ на претензию прошу предоставить указать удобную для вас связь: по телефону, факсу, адресу проживания, адрес электронной почты, почтовый адрес.
Приложение:
1.паспорт участника долевого строительства;
2.договор на участие в долевом строительстве
С уважением, ФИО дата подачи претензии расшифровка подписи
С начала течения времени просрочки обязательств по передаче объекта, когда в договоре прописана договорная неустойка, виновник должен возместить не только ее, но и расходы, понесенные участником долевого строительства, например, аренда квартиры.
Расчет неустойки
Формула для взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия выглядит следующим образом:
- Д – количество дней просрочки;
- К.ст. – ключевая ставка Центрального Банка Российской Федерации на момент расчета;
- С – сумма по Договору долевого участия в строительстве.
Обратите внимание! Для физических лиц взыскание суммы неустойки по указанной выше формуле удваивается.
Приведем пример:
- Стоимость квартиры – 3 500 000 руб.
- Задержка сдачи – 6 месяцев = 180 дней
- Ключевая ставка – 11%
Итого получаем такой расчет: 3500000*0,11/300*180*2 = 462000 руб. за 180 дней просрочки для физического лица.
Исковое заявление
Судебное урегулирование спора понимает под собой взыскание неустойки через суд путем доказывания вины ответчика, либо его невиновности. Свою невиновность ответчик должен доказать в суде. В этом случае сторона спора составляет исковое заявление и предъявляет в суд по месту нахождения застройщика.
Обратите внимание! Заявление подается в мировой суд, если требование составляет менее 50000 руб., в районный – свыше этой суммы.
В соответствии со Статьей 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в исковом заявлении о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве необходимо отразить следующую информацию:
- Наименование суда, в подсудности которого находится ответчик;
- Наименование и адрес ответчика;
- ФИО и адрес лица, подающего иск;
- Требования, перечисленные в претензии;
- Доверенность в случае участия представителя истца;
- Документация для подтверждения своих требований: паспорт участника строительства, договор о долевом участии в строительстве, претензия с отметкой о предъявлении.
Перед подачей заявления необходимо оплатить госпошлину за рассмотрение спора в суде, которую можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте суда.
Обратите внимание! Госпошлина не оплачивается физическим лицом, если сумма иска составляет до 1 млн. рублей.
При подаче иска можно взыскать:
- Саму неустойку;
- Убытки на основании Пункта 1 Статьи 28 ФЗ «О защите прав потребителя», как оговаривалось выше за аренду жилья в сумме 00 руб. 00 коп. (сумма прописью);
- Моральный вред, Статья 15 того же закона;
- Штраф в размере 50% от суммы неустойки;
- Судебные издержки.
Взыскание неустойки через Федеральную службу приставов
После подачи искового заявления, в течение двух месяцев будет назначена дата заседания, на котором вам необходимо будет присутствовать. Далее вам выдадут исполнительный лист, который нужно предъявить в Федеральную службу судебных приставов.
На основании листа службой будет проведен следующий порядок взыскания денежных средств:
- В течение трех дней с момента подачи заявления, канцелярия передаст заявление о взыскании неустойки вместе с исполнительным листом судебному приставу-исполнителю;
- В течение трех дней судебный пристав-исполнитель возбудит исполнительное производство, арестует счета компании застройщика в случае отказа в срок для добровольного исполнения обязательств по оплате суммы неустойки по исполнительному листу (этот срок составляет семь дней);
- В течение трех дней с момента поступления денежных средств на депозит службы, судебный пристав-исполнитель обязан вынести постановление о перечислении денежных средств по указанным вами реквизитам.
Судебная практика и решение суда
Сложилась практика, где суды обращают внимание на добровольность исполнения требований застройщиками при рассмотрении подобного вида споров по ранее рассматриваемым делам, а также на репутацию компании.
При подаче ходатайства строительной компанией об уменьшении суммы неустойки, суд не изменяет ее размер, так как у застройщика имелось достаточно времени и возможностей проявить осмотрительность и заключить дополнительное соглашение на стадии строительства о продлении срока передачи объекта.
Суд принимает во внимание размер суммы неустойки, предъявленной к возмещению. Если она не соразмерна со стоимостью объекта недвижимости в диапазоне 50000 рублей, чаще всего она уменьшается до этого предела.
Судом обращается внимание на внесенные суммы инвестиций и размер неустойки, которая не может быть больше этого размера, и чаще всего составляет не более пятидесяти тысяч рублей.
Немаловажным фактором является количество времени, а также действия, направленные на уменьшение сроков строительства. В ряде случаев, когда строительство идет очень медленно и целесообразно вернуть денежные средства и вложить их в другую компанию для получения быстрого результата. По таким искам можно взыскивать неосновательное обогащение и моральный вред.
Ситуации, когда ответчик не является на заседания, нередко возникают в судебных процессах. В этом случае может быть вынесено заочное решение, а при неявке более двух раз подряд — очное.
Неустойка при банкротстве застройщика
В случае признания должника банкротом, данная категория дел рассматривается в Арбитражном суде. Должник объявляется банкротом в ситуациях:
- Когда у строителей заканчиваются средства для регистрации объекта права, и строители ищут привлечение новых средств;
- В случаях медленного построения объекта или при постоянном продлении срока строительства.
Оба варианта влекут несоблюдение обязательств перед Министерством развития инфраструктуры города.
За каждое нарушение закона «Об участии в долевом строительстве» с компании застройщика взыскивается штраф в размере пятисот тысяч рублей.
Выход из сложившейся ситуации предусмотрен законом:
- Договор об участии в долевом строительстве может быть расторгнут, а денежные средства возвращены дольщикам;
Обратите внимание! Получение всех внесенных средств не гарантировано при расторжении договора и включение в реестр требований кредиторов.
- В случае не введения дома в эксплуатацию при условии полной оплаты взносов за строительство устанавливается судебное признание права собственности на объект недвижимости.
Обратите внимание! Правильным решением в подобной ситуации является включение в реестр кредиторов и получение помещения.
- Ситуация при пропуске ввода дома в эксплуатацию предусматривает возможность взыскания убытков в размере уплаченных взносов.
Хитрости застройщиков, которые нужно знать
Некоторые застройщики идут на хитрости и присылают уведомление о завершении строительства. Вы едете в офис, а вам говорят, что это было ошибочное письмо и стройка еще не закончена. Вы пожимаете плечами и уходите. В этом и состоит уловка застройщика, т.к. после этого в течение 2-х месяцев он составляет в одностороннем порядке передаточный акт, и на основании этого акта суд может выносить решение, тем самым срок неустойки может быть снижен в несколько раз.
Поэтому, если вы получили такое уведомление, обязательно прямо в офисе застройщика составляйте заявление на подписание передаточного акта с отметкой о принятии, или отправляйте его в офис почтой с уведомлением. Также можно составить акт о том, что уведомление ошибочное, и квартиры не готовы к сдаче.
В заключение хотелось бы отметить, что перед подписанием договора необходимо проявить осмотрительность в отношении компании, с которой он будет заключен. Стоит выяснить положительную и отрицательную динамику фирмы, собрать как можно больше информации об учредителях, директорах, проектах.
Ведь только вы можете обезопасить себя от ущерба в результате заключения договора с компанией-однодневкой, которая не заботится о своей дальнейшей репутации.
Здравствуйте, я заключил договор участия в долевом строительстве с застройщиком, по которому он должен был передать мне квартиру в сентябре 2014 года. Квартиру я получил в январе 2015 года. Недавно я узнал, что он подал заявление в суд о признании себя банкротом. В какой суд мне обращаться за взысканием неустойки – в суд общей юрисдикции или арбитражный?
- Вопрос: №1759 от: 2015-04-10.
Здравствуйте, по существу Вашего вопроса сообщаем следующее:
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ (далее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве») в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта (недвижимого имущества) договора застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно абз. 4 ст. 2 Федерального закона от 27 сентября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - ФЗ «О банкротстве») № 127-ФЗ под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определённую денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному законом основанию.
По смыслу абз. 4 ст. 2 и п. 2 ст. 4 ФЗ «О банкротстве» финансовые санкции, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в частности, неустойка), являются денежным обязательством, хотя и не учитываются при определении признаков банкротства.
В ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве» определено, что является денежным требованием участника строительства к застройщику. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства не является таким требованием.
Однако обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства указанную неустойку является ответственностью застройщика за нарушение основного обязательства по договору об участии в долевом строительстве. Т.е. данная обязанность по существу является денежным обязательством (исходя из толкования абз. 4 ст. 2 и п. 2 ст. 4 ФЗ «О банкротстве).
Как указал Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики» от 4 марта 2015 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ (далее - «Обзор судебной практики»), использование при банкротстве застройщиков понятия «денежное требование участника строительства» не означает, что в рамках дела о банкротстве участник строительства вправе предъявить к должнику - застройщику только те денежные требования, перечень которых содержится в пп. 4 п. 1 ст. 201.1. ФЗ «О банкротстве». Положения данной статьи должны применяться в совокупности со ст. 2 и 4 ФЗ «О банкротстве».
В силу абз. 2 п. 1 ст. 63, абз. 2 п. 1 ст. 81, абз. 8 п. 1 ст. 94, абз. 7 п. 1 ст. 126 ФЗ «О банкротстве» с даты введения наблюдения финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в деле о банкротстве в порядке ст. 71 или 100 указанного закона.
Таким образом, требование участника строительства о взыскании с застройщика неустойки за нарушение определенного договором срока передачи недвижимого имущества должно быть предъявлено к должнику только в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, как и денежные требования, перечисленные в пп. 4 п. 1 ст. 201.1. ФЗ «О банкротстве». Данная позиция подтверждается и судебной практикой.
Для получения более развернутой консультации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.
Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.
Участие в долевом строительстве регламентировано Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ . В данный закон были внесены изменения, которые вступили в действие с 01.01.2014 года . В законодательном документе появились следующие поправки, которые непосредственно относятся к участникам долевого строительства:
- При заключении договора долевого участия, вместе с основными обязательными условиями необходимо прописать способ или способы, которые смогли бы обеспечить исполнение застройщиком всех взятых на себя обязательств по договору.
- Застройщику необходимо застраховать риски, при использовании средств граждан, на условиях долевого участия. Данный пункт позволяет возместить убытки дольщикам, в случае нарушения застройщиком договора. Компенсировать потери при этом будет страховая компания.
Взыскание с застройщика неустойки по долевому участию
Компенсировать убытки возможно в том случае если вы заключили договор участия в долевом строительстве, а застройщиком были нарушены условия договора. Дольщик вправе потребовать неустойку на основании закона о долевом строительстве.
Самым распространенным нарушением является не соблюдение сроков сдачи объекта строительства. Согласно законодательству, каждый просроченный день для застройщика будет стоить 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости объекта. Если застройщиком является физическое лицо, то размер неустойки будет считаться из расчета 1/150 ставки рефинансирования.
Чтобы обратиться за возмещением неустойки, прежде всего, надо подписать акт приема-передачи объекта. Подписывая акт, необходимо обращать внимание, на какую дату он составлен. От этого будет зависеть сумма неустойки.
Рассчитываем неустойку по следующей формуле: 10,5% х1/300 х Сумма Договора х количество дней.
Например : стоимость строящегося дома составляет 1 500 000 руб. Срок сдачи объекта нарушен на 100 дней. Ставка рефинансирования ЦБ РФ равна 10,5%. Получаем 100 х 1/300 х 1 500 000х0,105 =52500 руб.
Просрочка исполнения обязательства начинается с первого дня квартала, следующего за кварталом, указанном в договоре, и заканчивается датой подписания акта приёмки-передачи объекта.
При несоблюдении застройщиком договора долевого участия, допускается расторжение договора по инициативе дольщика. Для этого дольщик отправляет застройщику претензию в письменном виде, желательно через почту с описью вложения. В такой претензии дольщик вправе потребовать возврата денег и возмещения неустойки. После того, как дольщик не отреагировал на претензию или отказался возместить убытки, дольщик может подать иск о взыскании неустойки с застройщика.
Взыскание неустойки при банкротстве застройщика
Если застройщик находится на стадии процедуры банкротства, то все его действия попадают под законодательство о банкротстве. Взыскивать неустойку, как и возврат денежных средств, дольщику придется только в рамках дела о банкротстве. Для этого дольщику надо написать исковое заявление в арбитражный суд о включении его в список кредиторов.
Чтобы правильно провести все досудебные и судебные тяги, дольщику лучше всего обратиться к адвокату. Только грамотный специалист в области банкротства сможет обеспечить возврат вложенных средств и возмещения неустойки с застройщика-банкрота.
Возмещение застройщиком убытков и морального вреда
Возместить убытки по договору долевого участия можно на основании Гражданского кодекса РФ п.1 ст.15. Если действия застройщика привели к возникновению убытков, дольщик вправе потребовать их полного возмещения, но не более той суммы, размер которой отражен в договоре или предусмотрен законодательством.
К убыткам относятся расходы, понесенные дольщиками, для устранения своих нарушенных прав застройщиком. Убытками так же считаются повреждение или утрата имущества и упущенная выгода, то есть неполучение дохода, который должен быть на основании ДДУ.
Участники договора о долевом участии, чьи права были нарушены, могут обратиться с исковым заявлением о компенсации неустойки с застройщика в суд. Иск будет удовлетворен, если дольщик сможет представить факты, приведшие к убыткам, рассчитать размер понесенных убытков, а также перечислить противоправные действия, повлекшие за собой нарушения прав дольщиков.
Статья 393 Гражданского Кодекса РФ обязывает возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Компенсировать моральный вред возможно независимо от возмещения понесенных убытков. В исковом заявлении в суд нет необходимости приводить доказательства причиненного морального вреда. Суд не вправе отказать в удовлетворении требований компенсировать понесенный моральный вред.
Административно - и гражданско-правовая ответственность застройщика
Участники долевого строительства оправданно рискуют, финансируя строительство из собственного бюджета. Прежде всего, эти риски связаны с недобросовестными застройщиками, с не целевым расходование средств дольщиков. В таких случаях застройщики несут гражданско-правовую и административную ответственность.
Согласно законодательству, застройщик вправе направлять денежные средства только для проведения строительных работ и подготовке документации с ними связанными. Нарушая статьи закона, застройщик будет привлечен к административной ответственности согласно ч.1 ст.14,28 КоАП РФ . Максимальный штраф по этой статье достигает до 1 млн. рублей для юридического лица и 50 тыс. рублей для должностного (физического) лица .
Вместе с этим, дольщик имеет право потребовать расторжение договора о долевом участии с требованием возместить все его средства и проценты за пользование деньгами. Расторгнуть договор дольщик сможет только в судебном порядке.
Гражданско-правовая ответственность застройщика определяется действующим законодательством или договором долевого участия, нарушения которых приведут к неблагоприятным последствиям.
В Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект, предусматривающий уголовная ответственность для недобросовестных застройщиков.