Что происходит при разделе земельного участка?
Все обязательные условия разделения участка прописаны в . В результате выполнения процедуры осуществляется , а площадь, которая была изначально, перестает существовать. Исключением являются садовые и огородные участки, которые образуются в результате деления общей площади территории сообщества.
В случае раздела земли у владельца изначальной площади появляется право на все земельные участки, полученные в процессе. Если собственность на землю имеет общий характер, то у всех владельцев, за исключением тех ситуаций, когда граждане заключили между собой дополнительное соглашение иного содержания. В том случае, когда разделение касается муниципального или государственного участка, изначальная территория сохраняется в измененных границах.
Дополнительно можно сказать что раздел земельного участка может быть произведен не для каждой площади. Основанием для отказа может стать несколько причин. Разделу не подлежат:
- участки, находящиеся в аренде или если на них наложен публичный сервитут;
- участки, в результате деления которых полученная площадь не будет соответствовать минимальным и максимальным нормам, установленным в регионе;
- участки, имеющие ограничения в виде штрафов, арестов, за которые не уплачены налоги.
Соглашение о разделе земельного участка
В том случае, если у первоначального участка имеется несколько владельцев , они должны заключить между собой соглашение о разделе . Документ составляется в свободной письменной форме между собственниками земельной площади. В соглашении отражается следующая информация:
- сведения о каждом участнике соглашения;
- информация о земельном участке;
- данные акта о принятии соглашения и разделе территории на отдельные площади.
Подписанное соглашение будет считаться основанием для проведения в дальнейшем раздела земли. При необходимости, данный документ нужно будет представить в комплекте бумаг для дальнейшей регистрации прав собственности. Образец соглашения о разделе земельного участка можно скачать на нашем сайте (посмотреть и скачать можно здесь: ). Судебная практика подтверждает, что данный документ является оптимальным вариантом для выполнения раздела участка, поскольку стороны не будут его в дальнейшем оспаривать.
Порядок раздела земельного участка
Основным этапом проведения раздела земельной площади является . Под данным термином следует понимать не только разделение земель на отдельные части, но и определение их границ. Также производится привязка нового участка к местности, что необходимо для дальнейшего учета площади.
Если во время проведения межевания геодезист удостоверился в том, что предварительные данные верны, он может продолжать съемку. Геодезические работы – это целый комплекс мероприятий, который позволяет создать общий план всех земельных участков. Именно поэтому очень важно, чтобы при обращении в Росреестр у каждого заявителя на земельный участок имелось межевое дело .
Однако для оформления раздела земли недостаточно выполнить межевание, процедура достаточно длительная и трудоемкая. Весь процесс имеет определенный порядок и его можно поделить на этапы :
- Собственник обращается к геодезистам для выполнения межевания и оформления межевого дела.
- После определения границ будущего участка и оформления его плана, владельцу следует обратиться в Кадастровую палату и выполнить регистрацию новых участков одновременно со снятием первоначальной площади с учета.
- Каждой из площадей присваивается новый уникальный номер, который вписывается в кадастровый паспорт. Помимо номера, для каждого участка обозначаются основные характеристики, включая адрес земли.
- После регистрации необходимо оплатить госпошлину в размере 350 рублей (бланк можно получить в кадастровой палате) и подать документы на регистрацию прав собственности в МФЦ или Росреестр.
Вся процедура занимает не более 10 дней . Заявитель должен быть уведомлен о результатах в течение 5 рабочих дней .
Список документов
Для выполнения процедуры разделения участка потребуется определенный пакет документов:
- Заявка о разделе участка, которая заверяется в нотариате. Посмотреть и скачать можно здесь: .
- Паспорт заявителя.
- Правоустанавливающие документы на земельную площадь.
- Кадастровый паспорт первоначального участка.
- Если в процедуре принимают участие представители, то необходима нотариальная доверенность.
- Постановление органов местного самоуправления о присвоении адресов полученным участкам.
- Согласие всех собственников участка на проведение раздела.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Если все документы подготовлены, то заявка подается в геодезическую компанию, после чего и выполняются межевые работы.
Особенности раздела земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности
Основной особенностью раздела земли, являющейся или , является то, что после разделения участок полностью сохраняется, но уже в измененных границах .
Разделение можно производить только тогда, когда имеется письменное согласие полновластных распорядителей основного участка. Если участок предоставлен федеральным или муниципальным унитарным предприятием либо учреждением, то письменного разрешения не требуется. Также не нужно согласия, если разделение производится на основании решения суда.
Согласие лучше всего следует получить еще до подготовки схемы расположения участка. Схема, как правило, составляется при участии представителя органов власти и самого заказчика.
Заинтересованными лицами в данном случае выступают арендаторы, застройщики, которым нужна площадь под многоквартирный дом, чтобы в будущем распределить участки между жильцами дома.
Для проведения межевания заказчик должен предоставить:
- заявку. Посмотреть и скачать можно здесь: ;
- личные документы;
- данные о начальной площади;
- решение собственника о разделе земельного участка, если в этом есть необходимость;
- схематическое распределение территории на кадастровом плане.
Оформление необходимой документации производится в стандартном порядке, за исключением того, что решение принимается в течение одного месяца , а заявку необходимо подавать в исполнительный орган власти или муниципалитет.
Пример по разделу земельного участка
Полина Сергеевна Тимофеева решила отделить от своей земельной площади 1 га в пользу сына. Женщина подготовила все необходимые документы и передала их геодезической компании. За работу Тимофеева заплатила порядка 20 тыс. рублей. Через некоторое время межевое дело было оформлено, и Полина Сергеевна обратилась с пакетом обязательной документации в МФЦ рядом с домом.
Через 12 дней после обращения женщина получила отказ в регистрации. Обратившись повторно в МФЦ, Полина Сергеевна попросила сотрудника отдела пояснить причину отказа, на что ей было сообщено о нарушениях в межевом деле .
Во время проведения процедуры, работники компании произвели раздел таким образом, что участок, во-первых, получился не строгой геометрической формы, а во-вторых, не имел выхода к проезжей части.
Тимофеева повторно обратилась в геодезическую компанию и потребовала вернуть оплаченные средства, на что работник, выполнявший съемку, ответил отказом.
После этого женщина написала заявление в полицию по факту мошенничества и подала иск в суд на возмещение материального и морального ущерба. Пока шло разбирательство, была повторно проведена съемка, и участок для сына официально зарегистрировали.
Заключение
Можно сделать несколько выводов:
- После разделения участка земли получается несколько площадей, права на которые возникают у всех владельцев начальной территории. В ряде случаев, даже после разделения начальный участок остается, но в уже измененных границах.
- Некоторые земли не могут быть разделены по причинам, оговоренным в законодательстве.
- Для проведения процедуры может потребоваться письменное соглашение о разделе с подписями всех владельцев площади.
- Порядок разделения предусматривает проведение межевой съемки и дальнейшую регистрацию прав собственности на участки.
- Земли, находящиеся в госсобственности, делятся, когда на это имеется разрешение владельца или это предусмотрено кадастровой схемой.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по разделу земельного участка
Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Надежда, и мы с сестрой хотим разделить землю. Полученный безвозмездно участок расположен в Московской области. Площадь земли 0,1 га . Теперь мы обе хотим заняться садоводством и возможно построить дачи. Подскажите, можем ли мы это сделать, и каким образом это осуществить?
Ответ: Здравствуйте, Надежда. К сожалению, вы с сестрой не сможете разделить свой участок по закону и построить в дальнейшем на нем дом, поскольку согласно ст. 11.4 Земельного кодекса РФ минимальный размер полученных участков должен соответствовать тем нормативам, которые установлены в регионе. Для Московской области данный показатель составляет:
- 2,0 га для крестьянского хозяйства;
- 0,06 га для садоводства;
- 0,04 га для огородничества;
- 0,06 га для дачного строительства.
Так как вы планируете построить в дальнейшем на участках дачи, то площади для этого не хватит. Для вас и вашей сестры может быть два варианта:
- Разделить имеющуюся землю на два участка по 0,05 га и ограничиться садово-огородным делом.
- Разделить землю на участки площадью 0,04 и 0,06 га и на одном построить дачу.
Что касается оформления, то от вас потребуется подготовить необходимый пакет документации, обратиться к геодезистам, которые подготовят межевое дело, и после этого подать бумаги в Росреестр на регистрацию отдельных площадей.
Для того чтобы приступить к разделению участка, необходимо учесть все требования, которые к нему будут предъявлены в процессе раздела. В первую очередь, нужно понимать, что выделенные из основного, участки должны соответствовать целевому назначению земель , так же, как это вменялось общему участку, от которого производилось разделение. Кроме этого:
- Земли должны участвовать в обороте.
- На них не должно быть наложено ареста.
- Они не должны являться предметом залога.
- Не должны противоречить градостроительному регламенту.
- должен быть оплачен.
- Пакет документов должен быть полностью укомплектован.
- Земельный участок должен состоять на .
Минимальный размер земли . Самое главное – исходный участок и планируемые, производные от него участки, появившиеся в результате разделения, должны соответствовать установленному региональным регламентом, нормативу. То есть, его площади должны соответствовать минимально допустимой норме, или превышать её.
Этот стандарт устанавливается в каждом регионе, в соответствии с локально принятыми требованиями. Узнать их можно в местной администрации. Если участки после предполагаемого раздела, будут иметь площадь, меньше допустимой, документы на право собственности выданы не будут, т.е. участки не смогут пройти регистрацию.
Разделение участка допустимо только при условии, что он оформлен в . или земли, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании делить нельзя. Также, если на земли наложено ограничение, особенно в форме публичного сервитута, оно может стать препятствием для разделения участка. Категория земель не играет особой роли, если все остальные требования тщательно соблюдены.
Если вы производите разделение не на два участка, а на три или более – для вас будут установлены дополнительные требования. Вам необходимо будет предусмотреть все нюансы планирования межей заранее.
Они, в каждом конкретном случае, то есть – со стороны каждого участка, должны иметь утверждённый межевым планом выход к дороге, проезжей части и т.п. Границы участков должны быть геометрически ровными, без изгибов и «клиньев», то есть без острых углов, которые могут наслаиваться на соседствующие межи.
Разрешение на разделение . От собственника участка, при его оформлении, потребуется разрешение супруга, удостоверенное нотариусом. Если участок имеет других владельцев, которые согласны с инициативой разделения, то согласие потребуется и от них. В случае их отказа, собственник участка имеет право выступить с односторонней инициативой, только через судебное разбирательство. Получив решение суда о разрешении разделения участка, землевладелец может осуществить свои планы.
Документы должны быть следующие:
- Межевое дело.
- Кадастровый паспорт участка.
- Свидетельство о собственности на землю.
- Правоустанавливающий документ (купчая, дарственная и т.п.).
- Нотариально удостоверенное разрешение супруга (супруги).
- Разрешение от других собственников участка, если таковые имеются.
- Паспорта всех участников.
Если все перечисленные документы у вас в полном порядке, нужно написать заявление в геодезическую компанию о проведении межевых работ.
Межевание (что это такое читайте ) необходимо для удостоверения границ участка, их сверки по факту с данными из межевого плана. Если всё совпадает, и никаких нарушений нет – специалисты геодезической компании продолжат работу. Они выверят, рассчитают и разметят план новых участков, в соответствии с которым будет проведено межевание.
Инженерно-геодезические работы включают в себя целый комплекс мероприятий , которые позволят на основании достоверных данных определить и согласовать межевые границы, а затем составить межевой план. Новый межевой план предоставит вариант площадей и форм новых земельных участков, какими им надлежит быть после разделения. По плану, межи будут проведены на реальном участке, .
Подготовка заявления
Заявление на разграничение земельного участка пишется на имя руководителя геодезической компании вашего региона. Адрес компании можно узнать в интернете, набрав запрос в поисковике или на официальном сайте государственных услуг.
Если вас такой вариант затруднит – обратитесь в местное отделение кадастра и картографии
, где вам помогут найти нужных специалистов. Перед тем, как написать заявление, будет не лишним поинтересоваться о наличии сертификатов и лицензий. Если компания не обладает надлежащими полномочиями, ваши действия по разделению земельного участка, могут не приобрести юридической силы.
В заявлении необходимо указать:
- Наименование организации, форму её собственности, фамилию и инициалы руководителя (в верхнем правом углу листа).
- Сведения о себе (чуть ниже).
- Наименование документа: «заявление о межевании участка» (посередине листа).
- В основной части укажите все данные об участке, которым вы владеете. Эти данные должны отражать характеристики из записей кадастрового учёта участка, с обязательным указанием его кадастрового номера. Поясните, когда и каким образом, этот участок вам достался и по какому праву вы можете им распоряжаться, т.е. когда он был оформлен в собственность.
- Далее выразите свои намерения о том, что вы планируете разделить этот участок, точно определите количество частей, на которые он должен быть разделён. Поясните, что это не противоречит положениям, установленным в вашем регионе, перечислите все указанные выше причины, которые не могут препятствовать вашему решению.
- Поясните причину обращения, с просьбой о проведении инженерно-геодезических работ на участке с целью его межевания, и с последующей подготовкой необходимых документов.
- Поставьте дату и подпись.
Соглашение о разделении
- Надлежащего правового обеспечения.
- Без наличия ограничений, обременений и иных препятствий.
- При наличии права собственности, удостоверенного в кадастровых записях.
- Составления соглашения между всеми собственниками.
- Совместного обращения в геодезическую компанию по вопросу межевания.
Соглашение составляется в свободной форме, двумя или несколькими (в зависимости от числа собственников) сторонами, которые договариваются о межевании участка. Соответственно в соглашении должны быть указаны:
- Полные сведения о каждом собственнике.
- Полные сведения об участке.
- Договор о принятом сторонами соглашении, о разделе участка на отдельные участки.
Составленное соглашение будет являться основанием для разделения участка путём межевания. Его необходимо приложить к заявлению и другим документам, необходимым для оформления разделения участка.
Образец соглашения находится .
А вот и решение!
Решение о разделе земельного участка будет принято геодезической компанией в том случае, если она уполномочена принимать такие решения самостоятельно. Всё будет зависеть от того, какие правила существуют в вашем регионе. Здесь могут быть два варианта:
- Геодезическая компания сама согласовывает подобные вопросы с местным муниципалитетом.
- Она потребует получить предварительное разрешение в местной администрации.
Во втором случае вам придётся обратиться к главе местной администрации , который заверит ваше заявление, наложив на него резолюцию о разрешении раздела. Возможно, вам придётся написать отдельное заявление в администрацию с просьбой о разрешении на раздел участка.
Имейте в виду, что вопрос о разделении участка связан со многими факторами, которые имеют решающее значение для экономической политики региона, поэтому участие муниципалитета может быть, самым непосредственным.
Скачать образец решения собственника можно .
Проведение межевания разделяющегося на части, участка, ещё не может считаться его разделением. Этот процесс достаточно долгий. После проведения границ и установления вешек на участке, будет подготовлено межевое дело, которое станет первым шагом к осуществлению намеченного плана. Следующим шагом будет постановка новообразованных участков на кадастровый учёт.
Постановка земли на кадастровый учёт будет осуществляться наряду с процедурой снятия базового земельного участка, с учёта. Только на основании документов выданных при постановке участка на учёт и его регистрации, осуществление разделения участка станет правовым прецедентом и приобретёт юридическую силу.
Характерной особенностью постановки участков на учёт станет выдача каждому вновь образованному участку, кадастрового паспорта с присвоением ему, уникального номера (кадастрового номера). В кадастровый паспорт будут лаконично включены все основные характеристики участка, необходимые для различного рода имущественных и иных сделок с участком.
Присвоение адресов производится в момент регистрации участка. Адресом является кадастровый номер участка, который содержит в себе цифровой шифр. По этому шифру можно узнать об участке практически все необходимые сведения.
Это вы можете легко проверить, обратившись к интерактивной кадастровой карте – плану, где по кадастровому номеру можно не только выявить искомый участок, но и – найти все разрешённые сведения об этом участке. В момент регистрации участка предыдущий адрес будет упразднён, а вместо него появятся новые адреса участков, в том количестве, в котором это будет необходимо, то есть, в соответствии с числом новых участков.
Государственная пошлина требуется для оплаты регистрации участков. Она взимается в размере 350 рублей (с 2015 года) с каждого нового участка. Также госпошлину необходимо оплатить за снятие с учёта базового участка, который подлежал делению. Оплатить её можно в любом отделении сберегательного банка, а реквизиты получить на официальном сайте государственных услуг. Квитанцию об оплате госпошлины нужно приложить к пакету документов, хотя наличие оплаты сотрудники кадастровой службы сверяют, с представленной им сбербанком, электронной базой данных.
Регистрация прав
Регистрация прав
проводится в местном отделении Федеральной службы кадастра и картографии, кроме этого, можно обратиться в многофункциональный отдел. В кадастровую палату можно обратиться:
- Придя лично, с паспортом и документами.
- Воспользовавшись услугами Почты России, если земельный участок находится вдалеке от местности, где расположено отделение.
При личном обращении в отделение кадастра и картографии, нужно подойти с документами и паспортом и передать их специалисту под расписку. В расписке будет указан перечень документов, которые вы передали и дата, когда регистрация участка будет завершена. В соответствии с указанной датой, с распиской и паспортом, подойдите к специалисту кадастровой службы, который выдаст вам готовые свидетельства о собственности на новый участок.
Имейте в виду, что каждый собственник нового участка обязан оформлять регистрацию своего участка лично или через представителя, который действует по нотариально удостоверенной доверенности.
По почте, документы передаются заказным письмом с уведомлением о получении. После проведённой регистрации, документы можно получить аналогичным образом. Для этого, в заявлении необходимо указать пожелание к этому способу получения документов.
Сколько это будет стоить?
Стоимость раздела в целом будет зависеть от цен, установленных на услуги, конкретно в вашем регионе. В различных регионах стоимость этих услуг сильно различается. По известным данным, цены на проведение работ по межеванию и изготовлению документов, варьируются от 8 тысяч – до 25 тысяч рублей. Имейте в виду, что если вы делите земельный участок не на две части, а на три и более – стоимость услуг возрастёт. Приплюсовав к этой сумме траты на оплату государственной пошлины, вы узнаете приблизительную стоимость раздела участка.
Кроме этого имейте в виду, что в некоторых региональных компаниях, выполняющих услуги по межеванию, в особенности – когда речь идёт об отдалённо расположенных участках, специалисты требуют оплату проезда до места расположения участка или предоставления собственного транспорта для их доставки.
Заключение
Как показывает практика, дело по разделению участков на 2 части и более – может стать достаточно хлопотным и затянуться надолго, а в ряде случаев, не реализоваться. Многое зависит от характеристик земель, общей площади участка и минимально допустимой нормы площади земель, утверждённой в вашем регионе. Если раздел не удастся по какой-либо из причин, его можно выгодно продать, а за счёт полученных средств, приобрести новые участки.
Собственники земельных участков, оценивая перспективы их использования, порой задумываются о том, что вряд ли возникнут проблемы, если участок придётся разделить на две или несколько частей, чтобы продать одну из них, подарить, оставить в наследство или передать в случае семейного развода.
Размышления житейские и вполне оправданные. Но раздел участка может получиться не всегда, так как одни из них считаются делимыми, а другие попадают в группу неделимых, раздел которых запрещён. Так установлено Гражданским кодексом РФ (пункт 1 статьи 133) и Земельным кодексом РФ (пункт 2 статьи 39.20).
Чем определяется градация участков на делимые и неделимые?
Делимость и неделимость участков определяется их спецификой, отражённой в целевом назначении земли, а оно, в свою очередь, зависит от природных особенностей территории, её ландшафта, плодородия, от возможности использования получающихся при разделе частей в качестве самостоятельных участков, но с сохранением их характеристик, соответствующих исходному назначению земли.
Участки, не теряющие своей сущности после их раздела на меньшие территории, относятся к делимым. Образующиеся новые участки соответствуют тому же целевому назначению, что и исходный участок.
Участки, раздел которых может вызвать нарушение режима использования, требующего изменения целевого назначения, являются неделимыми.
К примеру, участок для ИЖС, даже при наличии на нём дома, в котором проживают 2 семьи, можно разделить, но выполнить это придётся совместно с разделом дома. Тем не менее, от размера получающихся частей участка будет зависеть, останутся они они ли в долевой собственности (то есть исходный участок оказался неделимым) или могут стать самостоятельными (исходный участок - делимый).
Участок под многоквартирным жилым домом неделимый. Его можно разделить только в долях между собственниками жилья пропорцинально площадям их квартир, так как выделить земельные доли в самостоятельные участки (реальные доли) не получится ни физически, ни юридически. Невозможно выделить в натуре квартиру, скажем, на 8-м этаже многоквартирного дома вместе с частью земельного участка. Такая же ситуация будет и с земельными участками и помещениями в производственных и административных зданиях.
Особое положение в задачах раздела занимают земли сельскохозяйственного назначения, среди которых, например, земли, отведённые для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, считаются вообще неделимыми (пункт 1-2 статьи 9 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве)». Раздел прочих сельхозземель должен происходить так, чтобы самый малый образуемый участок не был по площади меньше установленных норм.
На возможность раздела участка влияет также наличие наложенных на него обременений, которые могут распространяться или на всю территорию участка, или затронуть только её часть. В зависимости от вида обременений участок может быть неделимым, то есть на его раздел будет наложен запрет, или, напротив, делимым, если существующие обременения не становятся препятствием для раздела.
В числе обремений могут быть:
- обременения, связанные с правом пользования землёй:
- сервитут
- запрет на размещение объектов в охранных зонах
- ограничения по распоряжению участком:
- ипотека
- долгосрочная аренда свыше 1 года
- доверительное управление
- арест по решению суда
- концессия
- обременения, связанные не с землей, а с находящимися на ней объектами недвижимости, имеющими статус памятников культуры
При наличии обременений и ограничений становятся важными или срок, или точные временные границы их действия, оценка которых позволит прийти к пониманию возможности раздела.
Резюме
Неделимый земельный участок - это участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его отдельную часть, то есть участок выступает объектом права в целом:
- объектом права единственного собственника участка
- объектом общей собственности, если у земельного участка есть несколько собственников
- при наличии здания на участке, находящегося в собственности нескольких лиц, правом на земельный участок может быть только общая собственность (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ)
Делимый участок - участок, на отдельные части которого, можно установить право собственности, причём эти самостоятельные части, полученные при разделе обладают следующими признаками одновременно:
- не нарушают режим использования
- имеют площади и границы
- выступают объектами права их собственников
Когда закон разрешает раздел земельного участка, а когда запрещает?
Если участок является делимым, тогда как его можно разделить? Существуют ли какие-то правила? Что нужно учесть при разделе?
Да, и правила есть, и учесть много чего придётся, и сделать. Лучше ознакомиться со всем этим заблаговременно, чтобы не потратить впустую ни время, ни деньги на топографические работы, подготовку проектных материалов и разные согласования, получив в итоге отрицательный ответ из Росреестра.
Градостроительные регламенты вводят конкретику в использование земли в соответствии с её назначением. На основе градрегламентов на территориях населённых пунктов и за их границами земельные участки группируются в территориальные зоны (зоны жилого строительства, сельскохозяйственные или производственные зоны, зоны размещения деловых и коммерческих объектов и т.д.).
Каждая территориальная зона объединяет участки с идентичным характером использования и застройки. Под ним понимается вид разрешённого использования земельного надела - для ИЖС, ЛПХ, под размещение магазина или производства, для ведения садоводства, огородничества или фермерского хозяйства и т.д..
Кроме этого, градостроительные регламенты ужесточают ситуацию с застройкой, устанавливая предельные размеры участков для каждого из видов их использования, определяют параметры строительства объектов или налагают на это строительство запрет, как, например, на полевых участках для ведения ЛПХ.
Предельные размеры участков являются тем главным маяком, на который нужно ориентироваться, приступая к анализу вопроса о разделе делимого участка. Именно предельные размеры «говорят» о том, что площади участков, образуемых после раздела, должны попадать в диапазон площади, определённый для того или иного вида разрешённого использования (ВРИ). Иными словами, образуемые участки не должны быть меньше минимальной и больше максимальной площадей.
Если такое условие выполнимо, то раздел участка, выдел его части из общей либо доли из об общедолевой собственности (при согласии на это всех дольщиков) позволит определить чёткие границы образующихся участков на местности и преобразовать их в самостоятельные участки, никак и ничем не нарушающие своё изначальное целевое использование, одним словом, не вызывающие необходимость изменения категории земль и изменения их ВРИ. Все эти требования к земельным участкам, образуемым в ходе раздела, изложены в статье 11.9 Земельного кодекса РФ.
Вывод 1
Не допускается раздел земельного участка или выдел в натуре доли в праве собственности на общий земельный участок, если:
- существует запрет на раздел земли (например, не могут разделяться участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства)
- при разделе или выделе земельной доли образуются земельные участки, площадь которых оказывается меньше минимальных размеров земельных участков, предусмотренных градостроительным регламентом
- размеры образованных земельных участков превышают максимальные размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом
- к образуемым участкам не обеспечиваются собственные подъезды и подходы.
Вывод 2
Итоги раздела исходного участка или выдела в натуру части из совместной и доли из общедолевой собственности должны быть такими:
- образуются меньшие по площади, но соответствующие предельным размерам, самостоятельные участки
- изначальный участок прекращает своё существование и снимается с учёта в ГКН
- у собственника, несмотря на юридическое исчезновение объекта, право собственности сохраняется (он становится собственником всех земельных участков, появившихся в результате раздела)
- если делится земельный участок находящийся в общей собственности:
- участники общей собственности могут сохранить право общей собственности на все образованные участки
- по заключённому соглашению участники долевой собственники могут оформить право собственности на свои выделенные доли, утрачивая право долевой собственности
- земельный участок, из которого осуществлён выдел, сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок)
- размеры образованных участков соответствуют предельным нормам, установленным местными органами власти
Самостоятельность участка - что это означает?
Самостоятельность участков, полученных при разделе, как и самостоятельность изначального участка, характеризуется несколькими чертами:
- определённостью местоположения каждого образованного участка, установленного при проведении кадастровых работ, уточняющих местоположение границ земельного участка и местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в (ЕГРН
- соответствием каждого меньшего участка виду разрешённого использования основного участка
- наличием опредёлённой площади каждого меньшего участка, размер которой лежит в интервале между минимальным и максимальным значениями, установленными в соответствии с принятыми ПЗЗ
- технологической и производственной возможностью ведения на каждом меньшем участке той деятельности, что была разрешена для основного участка
- технологической и производственной возможностью производства сельхозпродукции на участках:
- для ведения личного подсобного хозяйства
- для деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства
Требование о минимальной и максимальной площадям участков, образуемых при разделе исходного, не распространяется на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения ЛПХ или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если основной деятельностью на них является или станет:
- садоводство
- овощеводство
- цветоводство
- виноградарство
- семеноводство
- птицеводство
- пчеловодство
- товарное рыбоводство
- другая деятельность, соотвествующая назначению участка
Так установлено ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 4 ФЗ № 101)
Раздел земельного участка и выдел земельной доли из совместной или общедолевой собственности на практике
Рассмотрим ситуации раздела частных земель (участков в собственности физических и юридических лиц) и выдела земельной доли (долей) из участков, находящихся в совместной или общедолевой собственности:
- участков, расположенных на землях населённых пунктов (ИЖС, ЛПХ, дачных участков, участков для огородничества, для гаражей и участков всех других видов использования)
- дачных, садовых участков, участков для огородничества, расположенных на землях сельхозназначения
Земельный участок, который планируется разделить или из которого необходимо выделить в натуру долю (доли) или часть, когда он является общедолевой или совместной собственностью нескольких владельцев, должен отвечать ряду требований:
- стоять на кадастровом учёте
- иметь границы
- не иметь обременений и ограничений, накладывающих запрет на проведение раздела
Разделение земельного участка - процесс образования нескольких самостоятельных участков в границах изначального участка, в ходе которого:
- прекращается первичная целостность и существование исходного участка
- целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков становятся целевое назначение и разрешённое использование исходного земельного участка
- производится государственный кадастровый учёт образованных земельных участков и регистрация права собственности на образованные земельные участки
Процедура раздела участка состоит из 4-х этапов:
- составление соглашения собственника (собственников) на раздел участка или выдел части из совместного или доли (долей) из общедолевого исходного участка
- межевание, проводимое профильной лицензированной компанией, занимающейся определением границ и площадей земельных наделов и подготовкой межевых дел, выполняемая на основании заявления правообладателя земельного участка и заключённого с ним договора подряда
- присвоение почтовых адресов образуемым участкам
- постановка образованного участка (участков) на государственный кадастровый учёт с дальнейшей регистрацией права собственности
1. Соглашение собственников на раздел участка или выдел земельной доли из совместной или общедолевой собственности
Соглашение о разделе земельного надела заключается между всеми его собственниками. По их желанию оно может быть удостоверено нотариально.
Если участком владеет несколько собственников совместно (даже если это супруги) или он находится в совместной или общедолевой собственности, межевание и постановка образованных участков на государственный кадастровый учёт могут происходить только после представления соглашения, подписанного собственниками участка и собственниками земельных долей, в мирном порядке.
Соглашение о разделе земельного участка может быть составлено в простой письменной форме, содержащей следующие сведения:
- данные о всех собственниках земельного участка (паспортные сведения, адреса места жительства)
- адрес земельного участка
- кадастровый номер исходного земельного участка
- подтверждение согласия всех собственников на раздел участка
- место оформления соглашения
- дата подписания соглашения
Если участок находится в совместной или общедолевой собственности раздел земельного участка осуществляется пропорционально принадлежащим собственникам земельных долям в праве общей собственности. В соглашении о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности помимо перечисленных выше сведений указывается размер доли в общем праве, наименование и реквизиты правоустанавливающего документа и записи в ЕГРН. Отражается также порядок распределения между собственниками расходов на межевание, подготовку межевого дела и государственной регистрации права собственности на принадлежащую им после раздела часть земельного участка.
В случае отсутствия согласия хотя бы одного из сособственников участка его раздел или выдел земельной доли (долей) может проводиться только после положительного судебного решения, определяющего порядок распределения частей исходного участка. Судебное решение, как понятно, должно быть представлено в землеустроительную организацию, проводящую межевые работы.
2. Межевание
Межевание исходного участка проводится в тех случаях, когда имеющиеся в ГКН сведения об исходном участке оказываются недостаточными для точного определения его границ.
Выполнять межевание может только лицензированная землеустроитительная организация. Собственник (собственники) участка должны подать в неё заявление и заключить с нею договор подряда, предоставив согласие о разделе
До начала межевания проводятся подготовительные работы, в ходе которых кадастровый инженер землеустроительной компании
- получает кадастровую выписки из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) на исходный участок
- получает кадастровый план территории
- знакомится с с правоустанавливающими документами на исходный участок земли
- проводит оценку расположения соседних земель с выявлением точного расположения характерных точек исходной зоны во избежание пересечения границ
- установливает необходимость проведения полевых работ (на основании заключения геодезической экспертизы)
По результатам дальнейших полевых работ:
- определяются точные границы, координаты поворотных точек и площади образуемых участков
- разрабатывается предварительный межевой план, показывающий вариант площадей и конфигураций новых земельных участков
- полученная информации вносится в кадастр недвижимости
Предварительный проект межевого плана сначала обсуждается с собственником (собственниками) участка.
Согласование границ со смежниками
Согласование границ образуемых участков с собственниками смежных участков - процедура обязательная. Так установлено ФЗ «О кадастровой деятельности» (статьи - 39-40 ФЗ № 221).
Процедуру согласования границ организует кадастровый инженер - по его выбору, индивидуально с каждым смежником или через общее собрание смежных землепользователей.
Если с установленным местоположением границ согласны все собственники смежных участков, кадастровым инженером готовится официальный документ - акт согласования, где все собственники смежных участков ставят свои подписи на обороте листа графической части межевого плана.
В случае отказа кем-либо из собственников смежных наделов от согласования предложенных границ и предоставления им обоснованных возражений, возражения прилагаются к к межевому плану и признаются его неотъемлемой частью (ч. 4 ст. 40 Закона о ГКН).
В акт согласования границ кадастровым инженером вносится запись о наличии возражений со стороны смежного землепользователя. Возражения могут быть сняты при повторном согласовании новой редакции чертежа межевого плана, который должен подготовить кадастровый инженер.
Если же возражения не сняты, то акт с неснятыми возражениями будет считаться несогласованным, а участок, границы которого устанавливались, не может быть поставлен на кадастровый учёт. В этом случае способом разрешения проблемы может стать исключается судебное разбирательство.
3. Присвоениепочтовых адресов образуемым участкам
Для присвоения почтового адреса образуемому земельному наделу собственнику (собственникам) исходного участка необходимо обратиться в отдел по архитектуре и градостроительству местной администрации с заявлением о присвоении персональных адресов новообразованным территориям с предоставлением следующих документов:
- межевое дело
- свидетельство о праве собственности на свою часть (долю) в исходном земельном участке
- кадастровый паспорт
- соглашение собственников участка о его разделе
- судебное решение о разделе (в случае отсутствия соглашения иного собственника (собственников)
Итогом рассмотрения заявления будет решение администрации о присвоении персональных почтовых адресов каждому из образованных земельных наделов.
При достижении полного согласия по межевому плану, при выполненном согласовании границ образуемых участков со смежниками и присвоения почтовых адресов образованным участкам готовится окончательный вариант межевого плана (на бумажном носителе и в электронном виде) для передачи собственнику (собственникам) земельного участка и в кадастровую службу.
После завершения всех процедур собственникам (собственникам) образуемых участков с межевым делом, паспортом и решением администрации, в котором будут указаны адреса участков, необходимо обратиться в подразделение Росреестра с заявлением о постановке объекта на кадастровый учёт.
4. Кадастровый учёт и государственная регистрация прав на образованные земельные участки
Внимание
- Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать
- С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться .
- С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться .
- Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться .
- С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться .
- С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться
- С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться .
- Новое в земельном законодательстве - выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества...». с особенностями которого можно ознакомиться .
По ряду причин может возникнуть необходимость разделения участка земли, находящегося в бессрочном пользовании или аренде. Эти участки находятся в собственности у государства или местного органа власти – у муниципалитета или администрации.
Регулируется такой раздел положениями Земельного кодекса, отображённого в статье 11.4 .
Если земля находится в государственной собственности или принадлежит муниципалитету, исходный участок после его разделения остаётся в прежних границах
Такой подход, например, применяется в случае разделения земли, принадлежащей (кооперативу, то есть, товариществу садоводов или огородников), – исходная территория остаётся в прежних границах, внутри которых производится межевание на небольшие участки, передаваемые в пользование садоводам и огородникам (ст. 11.4).
В законе предусмотрено несколько категорий участков, которые можно разделить на части с сохранением исходных границ.
Это участки:
- прошедшие регистрацию в кадастровой системе и учтённые как «единое землепользование»;
- предоставленные в пользование некоммерческим организациям (например, садоводческим товариществам);
- предоставленные для комплексного освоения, в том числе строительства жилых домов, по договору.
Условия и особенности разделения
Основное условие для разделения государственной или муниципальной земли – это её нахождение в бессрочном или безвозмездном пользовании, а также в аренде.
К земле выдвигаются следующие требования:
- она не должна быть арестована;
- не выступает в качестве залога;
- не изъята государством из оборота;
- за неё уплачен земельный налог.
Согласно статье 39.2 Земельного кодекса утверждение заявления о разделении производится органами государственной власти или местного самоуправления. Основанием служит обращение физических или юридических лиц и подача заявления. Такое заявление рассматривается в течение месяца.
Все землеустроительные документы заинтересованное лицо оформляет за свой счётТо есть, предварительно необходимо обратиться к кадастровому инженеру с просьбой о межевании. После определения границ и согласования их с соседями подписывается акт о согласовании, а затем оформляется межевой план. С этими документами нужно обратиться в органы самоуправления и подать заявление.
Муниципалитет самостоятельно подаёт запрос в кадастровую палату. В органы местной власти возвращаются уже готовые документы (кадастровый паспорт и план для каждого участка), которые заявитель должен получить на руки.
Алгоритм действий и документы
В ряде случаев заинтересованные лица самостоятельно подают документы в органы кадастра, а затем и в Росреестр, чтобы максимально ускорить прохождение регистрации.
Алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Обращение к кадастровым инженерам и составление межевого плана.
- Подача заявления в муниципалитет или орган государственной власти (в зависимости от того, кому принадлежит земля – непосредственно федеральным властям или муниципальному образованию). К заявлению обязательно прилагается межевой план.
- Ожидание решения в течение тридцати дней. Письменное решение выдаётся вместе со схемой участков на общем кадастровом плане и копией документов, предоставляющих право на пользование указанной территорией.
- Постановка участка на кадастровый учёт и получение кадастрового паспорта и плана. Этот орган делит участок и выдаёт соответствующие документы на основании полученного на предыдущем этапе разрешения.
- Прохождение регистрации.
В Росреестр подаются следующие бумаги:
- заявление;
- паспорт и его копия (или доверенность);
- документы, подтверждающие право пользования (например, постановление о выделении земли);
- план и , выданный органами кадастра;
- квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины (за регистрацию взимается 350 рублей с каждого нового участка).
Разрешение органов власти или местного самоуправления не требуется, если разделяется участок, принадлежащий кооперативу, предоставленный для комплексного освоения или находящийся в границах застроенных территорий.
Трудности при разделении
Основной проблемой может быть отказ органов власти или самоуправления выдать разрешение на разделение исходного участкаСледует уточнить, что отказ произведён на законных основаниях, если:
- площади образованных участков больше или меньше установленной нормы (она определяется в каждом муниципалитете отдельно
- согласно 33-й статье Земельного кодекса);
- отсутствуют подъезды к каждому из участков;
- представлены не все документы;
- имеются нарушения в оформлении документов (фактическое несоответствие требованиям законодательства).
В случае отказа по другой причине любой гражданин имеет право подать исковое заявление в суд, который и поможет произвести раздел в соответствии с действующим законодательством.
Межевой план – документ, в котором фиксируются сведения о конкретном земельном участке , что позволяет идентифицировать именно этот надел на местности.
Каждый надел соседствует с другими, а границы между располагающимися рядом участками образуют межу. Весь процесс протекает в такой последовательности:
Со всеми соседями по земельному участку требуется согласовать межи под роспись в специальном бланке, чтобы исключить проблемы в дальнейшем. Правильно изготовить документ может только высококвалифицированный специалист при помощи геодезических инструментов, как теодолит.
Межевой план содержит графическую часть – по сути, чертеж, схему, выполненную в масштабе, и текстовую часть, на которой приводится таблица координат каждой характерной точки участка. Под схемой располагают расшифровку условных обозначений, облегчающих прочтение документа даже не специалистом.
Изготовление такой бумаги необходимо, если:
- подается заявление о постановке земельного надела на кадастровый учет;
- нужно внести изменения в базу данных ЕГРН относительно размеров или вследствие уточнения координат участка и пр.
Чтобы узаконить малейшие изменения и придать им юридическую значимость, потребуется того или иного вида. Сама форма не может быть произвольной, так как она утверждена «Об утверждении формы…».
Его разновидности и как его получить?
Межевые планы требуются в разных случаях, диктующих вид этого документа. Чаще всего и спрашиваются такие виды межевых планов:
- по уточнению границ надела земли;
- исправление ошибок в составлении планов, оформленных ранее;
- объединение участков;
- выдел надела межеванием;
- перераспределение земельных участков;
- при образовании участка из двух или нескольких;
- образование нового надела;
- при выделении из надела большой площади двух и более участков;
- с сохранением исходного плана и др.
С тем, как выглядит образец межевого плана ЗУ, можно ознакомиться в .
Государственные услуги оказываются бесплатно (только до 2020 г.), а за работы по оформлению межевого плана любого вида в специализированной компании нужно будет заплатить сумму, обусловленную договором.
В зависимости от сложности работ и региональных цен, цена изготовления бумаги частным образом может составлять от 2-х до 15-ти тыс. руб.
О том, кто занимается оформлением межевого плана, мы рассказывали , а из вы узнаете, каков срок действия документа и его стоимость.
В межевом плане содержится такая информация:
- цель оформления бумаги и ее разновидность.
- Данные о заявителе – ФИО, адрес, СНИЛС, контакты.
- Сведения об исполнителе- ФИО, № аттестата кадастрового инженера, наименование фирмы, если заказ выполняется юр. лицом, контакты.
- Дата проведения работ.
- Специальные сведения – система координат и пр.
- Список используемых приборов и инструментов.
- Кадастровый номер надела (при наличии), данные о размещенных на участке объектах.
- Необходимые сведения о других участках, если предстоит их слияние или уточнение границ с ними, или их частей.
- Метод определения координат.
- Данные о характерных точках границ участков.
- Сведения о площадях с расшифровкой формул.
- Сведения об образуемых и измененных участках.
- Сводная таблица общих сведений об интересующем участке при необходимости уточнения границ.
Документ сложный, требующий внимания, скрупулезности и точности: ошибки приведут к судебным разборкам между соседями и путаницей в картах, что недопустимо.
Межевание как процедура не заканчивается выездом на местность и камерной работой геодезиста. Только после приведения в соответствие планов ЕГРН с новыми бумагами и корректировок площадей участков можно считать, что межевание выполнено.
У каждой разновидности межевых планов есть свои особенности. Суть каждого из видов планов границ – возможность идентифицировать конкретный земельный участок на местности и в документах. В местных органах власти и в ЕГРН имеются в базах данных карты, достоверность которых должна быть абсолютной.
Ниже расскажем, какие виды его существуют?
Уточнение пределов участка
Такой вид плана нужен, когда участок уже выделен ранее, ему присвоен кадастровый номер, но требуется уточнить площадь и уточнить границы по факту.
Крайне редко выявляются ошибки, допущенные при размежевке, тогда тоже необходимы корректировки границ и площадей.
Уточнение позволяет избежать наложений участков друг на друга и вытекающих из таких обстоятельств конфликтов.
Следует знать, что кадастровый инженер только составляет бумагу, он не наделен правами разбираться в сути конфликтов и выступать миротворцем: для этого следует обращаться в суд.
Документ на его объединение
Если несколько участков объединяются в один, тогда на картах и в натуре выносятся новые границы, что требует корректировки в ЕГРН. Вновь созданный межевой план на объединение в таблице предоставляет полную и достаточную картину для специалистов кадастровой палаты.
Из этой таблицы ясно, какие точки и линии ликвидируются, а схематическое изображение наглядно демонстрирует, каким именно образом создан новый участок.
Раздел с сохранением исходного
Такой документ требуется, когда применяется раздел земельного надела в соответствии со ст. 11.4 ЗК РФ . Речь идет о том, что из одного ранее образованного большого участка образуют несколько, но их границы не выходят за пределы это разделяемого поля.
Получается, что новый межевой план показывает, как именно проложены новые границы, и при этом наружные абрисы исходного куска земли остаются без изменений.
Обычно подобные процедуры проводятся с участками, находящимися в гос. или муниципальной собственности, когда вокруг все роздано и оформлено, или когда надел получен некоммерческой организацией типа садового товарищества, и проводится деление на участки для членов сообщества, но исключительно внутри границы исходного куска земли.
Межевой план в этом случае демонстрирует, каким образом и за кем закреплены новообразованные доли.
По разделу земельного участка
Имеется в виду документ, устанавливающий законные пределы новых наделов при разделе уже существующего участка.
Здесь подразумевается не деление на примерно равные доли, как в дачных кооперативах, а как угодно и на сколько угодно частей, что можно отследить по межевому плану, как именно это осуществлено.
Нужно будет с этим новым документов откорректировать информацию в ГКН, заменив кадастровый паспорт, ранее выданный, и оформив новые кадастровые паспорта на те участки, которые получены в результате раздела.
На образование
Такой вид плана будет нужен, когда земельный надел только образовывается. С готовым межевым планом на образование участка нужно направляться в ГКН за кадастровым паспорт на вновь образованный надел. После этого можно оформлять право собственности или иной документ на право пользования землей.
Передел вследствие ошибок
Если оказывается, что суммарные площади нескольких частей по ранее оформленным документам превышают реальную площадь, или когда границы одного надела накладываются на другой участок, тогда проводятся работы по устранению ошибок.
Новые границы в полном объеме не совпадут с прежними, поэтому после корректировки изменятся абрисы участков и их площади, а ранее выпущенные межевые планы придется заменить уточненными, что потребует внесения изменений в сведения в ЕГРН.
Выдел надела
Этот вид межевого плана применяется, когда на немалой территории выполняют выдел относительно маленького участка. Бумага при таком раскладе требует наибольших затрат времени и труда, а потому имеет самую высокую цену: в зависимости от площади и конфигурации, стоит такой межевой план от 10 до 15 тыс. руб.
Перераспределение
Перераспределение между владельцами выполняется обычно уже после оформления кадастровых бумаг.
Иногда такие процедуры происходят, когда выявляются неточности, или при необходимости выкроить еще один участок.
Бывает, что в старых планах обнаружена путаница, а перераспределение и новые межевые планы позволят четко каждому собственнику выделить свой индивидуальный земельный надел с уже установленными, незыблемыми границами, что избавит от проблем в дальнейшем.
Как на межевом плане отображается перераспределение ЗУ узнаете .
Последние изменения в ЗК РФ говорят о том, что с 2018 г. невозможно будет без межевого плана провести никаких действий с земельными наделами.
Поэтому, пока не начался ажиотаж и не взлетели цены, следует позаботиться о том, чтобы изготовить этот документ на свой участок, воспользовавшись услугами только действительно надежного, ответственного кадастрового инженера с наличием всех требуемых разрешительных бумаг и документов, подтверждающих его уровень квалификации.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .