Приобретать своё жильё для многих граждан очень дорого. Позволить себе такую роскошь, особенно в крупных городах с высокими ценами на недвижимость, может далеко не каждый.
Поэтому чаще всего люди снимают жильё, являясь полноправными владельцами квартир, принадлежащих на правах собственности другим лицам.
Получая в пользование жильё, гражданин приобретает определенный набор прав и обязанностей по использованию жилого помещения. Такая аренда обычно носит возмездный характер.
Наниматель жилого помещения – это то лицо, которое заключает договор найма квартиры с ее собственником и за определенную плату проживает там в течение срока действия договора. Взаимоотношениям нанимателя и наймодателя в ГК РФ посвящена целая глава.
Наниматель жилого помещения – это лицо, получающее от наймодателя для временного проживания жильё по договору социального или коммерческого найма. Порядок социального и коммерческого найма регламентирован главой 35 ГК РФ.
В договоре найма участвуют две стороны: наниматель и наймодатель. Первый получает за определенную постоянную плату изолированное жильё для проживания его и членов его семьи, второй – получает деньги за отданное в распоряжение жильё.
Отличаются коммерческий и социальный найма следующими особенностями:
- в коммерческом найме жильё получает физическое лицо от другого физического лица – собственника помещения;
- в социальном найме в лице наймодателя выступает государство или муниципалитет.
Жилье для сдачи в социальный найм принадлежит к государственному или муниципальному жилищному фонду. Собственников в лице физических лиц у него нет.
Чтобы получить такое жильё в пользование, наниматель должен иметь статус нуждающегося в жильё и стоять на очереди на получение недвижимости.
В последствии спустя время он получит возможность его приватизировать, если по-прежнему будет удовлетворять утверждённым на законодательном уровне критериям.
Кто такой наниматель и наймодатель, мы разобрались. Осталось понять, в чем заключаются их основные права и обязанности при распоряжении жильем.
Сегодня многие ошибочно полагают, что снимать квартиру у физического лица означает – брать ее в аренду. На самом деле это не так.
Проживая в чужой квартире, Вы выступаете в роли нанимателя помещения. Отношения аренды здесь не имеют места быть.
Аренда как вид гражданско-правовых отношений регламентирована главой 34 ГК РФ.
К найму аренда не имеет никакого отношения. Нужно понять, арендатор и наниматель – в чем разница между ними? И тот, и другой пользуется не принадлежащим ему на правах собственности имуществом.
Отличаются арендатор и наниматель следующими характеристиками:
В отличие от договора аренды расторгнуть соглашение о найме помещения по инициативе наймодателя можно только в судебном порядке.
Максимальный срок действия договора найма составляет 5 лет . При этом его не нужно регистрировать в специальных органах, даже если он заключён на максимальный срок.
Договор аренды же нужно регистрировать в обязательном порядке, если он действует более года. Поэтому многие заключают договора аренды на срок меньше года.
Социальный найм более защищён с точки зрения прав нанимателя помещения, чем коммерческий . Однако стать участником социального договора найма не так просто.
Если речь идёт о социальном найме помещения, в роли нанимателей будут выступать по договору все члены семьи, проживающие совместно с главным нанимателем помещения.
Однако до сих пор даже в 2020 году многие граждане сдают свои квартиры именно по договору аренды другим физическим лицам сроком менее года для освобождения от регистрации.
Права нанимателя строго регламентированы нормами ГК РФ и самим договором найма. Нарушение его прав наймодателем может служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.
Наниматель по договору найма вправе:
В роли нанимателя может выступать только дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет.
Являясь пользователем жилого помещения, наниматель обязан содержать его в чистом и пригодном для жизни состоянии, а также оплачивать ежемесячно коммунальные услуги.
Многие не знают, кто должен платить за капитальный ремонт: собственник или наниматель? Фактически жильё принадлежит собственнику, поэтому за капитальный ремонт должен будет платить именно он.
Капитальный ремонт оплачивается по отдельной квитанции, которая никакого отношения не имеет к общим коммунальным платежам. Наниматель вообще может прожить в квартире всего полгода и так и не дождаться капитального ремонта.
Должен ли наниматель платить за содержание и ремонт жилого помещения? За ремонт жилого помещения он должен платить только в том случае, если речь идет о текущем ремонте. Капитальный ремонт оплачивает наймодатель.
Помимо прав наниматель несёт определенный набор обязанностей, неисполнение которых может повлечь расторжение договора со стороны наймодателя.
Обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения можно обозначить следующим образом:
На основании принципа свободы договора соглашение о найме может содержать в себе и другие обязанности нанимателя, которые не противоречат действующим нормам ГК РФ.
Если наниматель в течение полугода не будет оплачивать коммунальные платежи, наймодатель может начинать в отношении него процедуру утраты права пользования помещением.
Если на жильца будут жаловаться соседи, он будет вести асоциальный образ жизни, то по инициативе собственника помещения он будет лишён права пользования через суд и выселен из квартиры.
Единичный факт повреждения или уничтожения имущества также будет служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае использования жилья не по назначению наниматель также будет подлежать выселению. Это может произойти, если он начнёт вести коммерческую деятельность в квартире.
Наймодатель также имеет определенный набор прав и обязанностей в отношении своего жилья и взаимоотношений с нанимателем.
Он вправе требовать от нанимателя оплаты аренды и коммунальных платежей. Он может инициировать процедуру выселения при нарушении условий договора со стороны нанимателя квартиры.
После окончания срока действия договора собственник должен получить обратно в распоряжение своё жильё.
В ст. 676 ГК РФ зафиксированы основные обязанности наймодателя по договору коммерческого найма. К примеру, он обязан будет заключить новый договор найма с тем же нанимателем, если последний пожелает его продлить. Выбрать другого жильца просто так у него не получится.
Если речь идёт о социальном найме, то наймодатель может запретить вселять в жильё других лиц в случае, если при этом будет нарушена норма площади на каждого жильца.
После заключения социального контракта наймодатель в лице муниципалитета обязан передать жильё в течение 10 дней по акту приема-передачи.
Когда договор перестанет действовать, наймодатель должен будет получить жильё обратно также по акту приема-передачи. Вторая сторона не должна подписывать акт, если второй стороной был нанесён какой-либо ущерб жилому помещению.
Наниматель жилого помещения получает недвижимость всегда во временное пользование для проживания по договору социального или коммерческого найма. Использование жилья для проживания не считается арендой, это найм, в котором нанимателем может выступать только физическое лицо.
Каждая из сторон соглашения несёт свои права и обязанности, нарушение которых влечёт расторжение договора и выселение нанимателя помещения.
До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.
С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.
Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.
Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.
Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название .
Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.
ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения
В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.
По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).
Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.
Стороны договора
Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.
Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.
На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Объект найма
Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.
Срок найма
Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.
Плата по договору социального найма
Плата по договору социального найма включает:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
- плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.
Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.
Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).
Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).
1. Обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма и найма жилого помещения
1.1. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать его по назначению и в пределах, которые установлены ЖК. Жилое помещение предназначено для проживания. В нем не допускается размещение промышленного производства (ч. 3 ст. 17 ЖК).
Напомним, что наряду с проживанием в жилом помещении (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в этом помещении определенную профессиональную или предпринимательскую деятельность: надомные работники, писатели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан.
Жилищный кодекс допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основными требованиями при осуществлении такой деятельности является (помимо соблюдения интересов соседей) соблюдение: правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ч. 2 и 4 ст. 17).
Наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать сохранность жилого помещения; проводить текущий ремонт помещения (п. 2-4 ч. 3 ст. 67 ЖК). Следует отметить, что вопросам содержания и использования жилищного фонда отводится значительное место в системе законодательства. Так, действующее законодательство возлагает на граждан - пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей. В свою очередь, важнейшей обязанностью собственника жилищного фонда является обеспечение его сохранности, увеличение срока службы, грамотная организация содержания и ремонта жилищного фонда.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает (ст. 154 ЖК):
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;
- плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК).
Пунктом 6 ч. 3 ст. 67 ЖК предусматривается обязанность нанимателя жилого помещения информировать наймодателя (в установленные договором сроки) об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Существенным в этом смысле следует считать значительный рост благосостояния семьи, в результате чего она перестает считаться малоимущей. Следствием этого должно явиться установление платы за наем жилого помещения в соответствии со ст. 154 ЖК. Вспомним, что согласно ч. 9 ст. 156 ЖК малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением - платы за наем.
В значительном объеме обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями. Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом;
- осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
- обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
- немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
- производить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
- допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
- не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
- при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержатся также в Типовом договоре социального найма жилого помещения. Существенной обязанностью пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) является соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК). Статья 83 ЖК содержит - в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя - систематическое нарушение прав и законных интересов соседей.
1.2. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма определены ст. 678 ГК.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Частью 2 этой статьи предусмотрено, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Важнейшей обязанностью нанимателя обозначено своевременное внесение платы за жилое помещение (ч. 3 ст. 678 ГК). Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, предусмотренная в договоре плата не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК). Одностороннее изменение размера платы возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).
Срок внесения платы устанавливается договором. Если договором этот срок не предусмотрен, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом (п. 3 ст. 682 ГК).
Обязанностью нанимателя по договору найма жилого помещения является его текущий ремонт, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта жилого помещения, то таковой является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Обязанности нанимателя по договору найма определены также Правилами пользования жилыми помещениями (п. 24). Пользование жилым помещением, напомним, осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований законодательства (ст. 17 ЖК; п. 6 Правил).
1.3. Законодателем уделено значительное внимание вопросам ответственности по договорам жилищного найма (как социального, так и коммерческого).
Согласно ст. 68 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма несет ответственность, предусмотренную законодательством. Основание ответственности - виновное поведение лица. Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК) или утрата права пользования жилым помещением. Согласно ч. 4 ст. 83 ЖК расторжение договора допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению. Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена также ст. 155 ЖК, а именно: взимание пени.
Статья 687 ГК предусматривает расторжение договора «коммерческого» найма жилого помещения по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок; разрушения или порчи жилого помещения; использования жилья не по назначению; систематического нарушения прав и интересов соседей.
1.4. Жилищный кодекс не содержит перечень нарушений законодательства по использованию, содержанию и сохранности жилищного фонда (и проч.), как это было предусмотрено в ранее действовавшем Кодексе. Статья 154 ЖК РСФСР содержала такой перечень, отсылая в вопросах ответственности к уголовному, административному и иному законодательству. Аналогично решался данный вопрос Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ч. 2 ст. 4). Статья 68 ЖК также отсылает к иным отраслям законодательства, положения которых предусматривают определенную ответственность.
Так, статьей 7.21 КоАП «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» предусмотрено: порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольная перепланировка жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа.
Ущерб, причиненный жилым домам, жилым помещениям, подлежит возмещению. Постановлением Пленума ВС СССР от 03.04.87 № 2 было определено: разрешая иски о возмещении ущерба, причиненного в результате разрушения, порчи жилых помещений, суды обязаны исходить из положений ст. 47 Основ жилищного законодательства об обязанностях граждан обеспечивать сохранность жилых домов, бережно относиться к санитарнотехническому и иному оборудованию в доме.
Уголовная ответственность может наступить и в случаях, когда нарушение носит характер преступления. Граждане могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности в случаях умышленного или по неосторожности уничтожения или повреждения имущества (ст. 167, 168 УК). Так, разрушение или повреждение жилого помещения могут явиться последствием противоправных действий граждан (например, умышленный поджог).
Вопросам ответственности за нарушения обязанностей по пользованию жильем придавалось большое значение практически на всех этапах развития законодательства. Декретами, принятыми в 1922 г., предусматривалось выселение из занимаемых жилищ в случае невнесения платы за «услуги предприятий коммунального характера» и бесхозяйственного пользования ими; в случае хищнического отношения к жилью, влекущего его разрушение, или «неплатежа квартирной платы». Согласно ст. 160 ГК РСФСР 1922 г. наниматель обязан был пользоваться нанятым имуществом по назначению. Статьей 176 этого Кодекса устанавливалось, что в случае ухудшения или обесценения имущества по вине нанимателя последний обязан возместить наймодателю происшедшие убытки, ст. 171 - досрочное расторжение договора, если «съемщик» не внес «квартирную плату» в течение 3 месяцев со дня истечения срока платежа. Постановлением СНК РСФСР от 16.05.38 было предусмотрено взимание пени за просрочку платежей за коммунальные услуги, «квартирной платы» и проч.
В 1960-е годы был принят ряд нормативных актов, устанавливающих ответственность за несоблюдение обязанностей по пользованию жилым помещением.
Основы гражданского законодательства содержали самостоятельную главу - «Наем жилого помещения»; ст. 57 Основ предусматривала обязанность нанимателя вносить плату за жилье; ст. 90 - расторжение договора в случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения и выселение виновных без предоставления другого жилого помещения.
Ответственность за нарушения жилищного законодательства предусматривалась в значительном объеме ЖК РСФСР.
Настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации М.Д. Орлов и И.В. Орлова оспаривают конституционность пункта 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Определение Верховного Суда РФ от 29.07.2016 N 307-ЭС16-8235 по делу N А56-20874/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке постановления по делу о взыскании процентов за пользование денежными средствами. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что действующее законодательство обязанность по оплате потребленных коммунальных услуг возлагает именно на нанимателей жилых помещений при передаче им помещений во владение и пользование по договору социального найма (либо по договору найма).
Нанимателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). По общему правилу гражданин-наниматель как сторона в договоре должен быть полностью дееспособным Потапова Н.С. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. - 2005. - № 1(46). - С.46 - 47; Молчанов А.О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение // Аспирантский сборник. - 2007. - № 2. - С.79.. Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, гл.35 ГК РФ не устанавливает. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п.2 ст.20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане не могут быть стороной в договоре коммерческого найма жилого помещения. Обычно они относятся к гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем в жилом помещении (ст.677 ГК РФ).
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК РФ). В отличие от договора социального найма, ГК РФ не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении. Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст.680, 685 ГК РФ). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.
В ГК РФ нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК РФ не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.
Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в ЖК РФ. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение
Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п.2 ст.678 ГК РФ). Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.
Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст.684 ГК РФ). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.
На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.
Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п.4 ст.684 ГК РФ, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу могут повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями п.2 ст.17 ЖК РФ, которая допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.
Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (п.4 ст.155 ЖК РФ). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.
Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно уже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.
Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст.687 ГК РФ).
В качестве пользователя жилым помещением наниматель наделяется следующими правами:
Вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
Разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
Передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем Обыденов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. - 2003. - № 8. - С.61-67.;
С согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст.678 ГК РФ). При этом необходимо также согласование предполагаемых изменений с уполномоченными государственными органами Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - № 3. - С.15-20..
Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);
Проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
Осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением;
Заключения договора найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст.684 ГК РФ);
Расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ);
Замены его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п.1 ст.686 ГК РФ) Рузанова В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 4. - С. 22 - 26..
Замена первоначального нанимателя при отказе наймодателя допускается, т.к. разрешается жилищным законом. Требуется исключительно взаимная согласованность сторон на перемену первоначального нанимателя: и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Хотя споры, возникающие связи с признанием какого-либо из постоянно проживающих с нанимателем, разрешаются в судебном порядке, суд, руководствуясь ст.686 ГК РФ, не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 33-43..
На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный коммерческий наём уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются ряда прав: права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 697 ГК РФ, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих; права вселять временных жильцов и поднанимателей; преимущественного права возобновить договор на новый срок; права на замену нанимателя в договоре; льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение) Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. - 2005. - № 6. - С. 65-71..
Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами. Свит Ю. П. Жилищное право: учеб.пособие / отв. ред. В. П. Мозолин. - М.: Юристъ, 2005. - С.133.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Жилое помещение предоставляемое для проживания, и поэтому наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. - 2007. - № 6. - С. 24-29..
Не все авторы соглашаются с положением об использовании жилого помещения только для проживания. Это связано с принятием нового ЖК РФ, который разрешает использовать жилые помещения лицами, проживающими в них на законном основании, не только для целей проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ, - это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Следует напомнить, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания. Седугин П. И. Жилищное право: учеб.для вузов. - М.: НОРМА, 2002. - С.84.
В свою очередь мы придерживаемся мнения о том, что предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилых потребностей нанимателя. Также следует отметить, что договор коммерческого найма относят к гражданско-правовым договорам, а не к жилищным и следовательно необходимо руководствоваться ст. 678 ГК РФ. А действие ст.17 ЖК РФ должно распространяться только на жилищные договоры, на наш взгляд это должно быть обозначено в самой статье.
Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Толстой Ю. К. Жилищное право: учеб. - М.: Статут, 2007. - С.21.
Что касается текущего ремонта, то этот ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.).
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК РФ).
Внесение наемной платы - одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. - 2007. - № 6. - С.21.
Приведем пример из судебной практики:
Ш. состоял в трудовых отношениях с ООО «Х», в настоящее время ООО «ХХ» и работал в структурном подразделении предприятия - Бобровском линейно-производственном управлении магистральных газопроводов. В связи с работой ему была предоставлена двухкомнатная квартира №Х, дома №Х, п.Лыхма, Белоярского района, Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Тюменской области, по договору коммерческого найма №Х от 06.02.2007г., принадлежащая работодателю на праве собственности. Срок действия договора установлен на 3 года с 06.02.2007г. по 06.02.2010г.
На основании приказа от 31.10.2007г., №116-л/с трудовой договор Ш. с ООО «ХХ» расторгнут по причине выхода работника на пенсию.
В настоящее время собственник жилого помещения обратился в суд с иском, просит признать Ш. утратившим право пользования вышеназванным жилым помещением и выселить его без предоставления другого жилого помещения. Основанием исковых требований является увольнение Ш. с работы и утверждение истца о том, что ответчик в данном жилом помещении в настоящее время не проживает.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Ответчик и его представитель с иском не согласны.
Выслушав представителя истца, ответчика, его представителя, исследовав материалы дела и заслушав заключение прокурора, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
По пояснениям представителя истца, ООО «ХХ» не занимается предоставлением жилых помещений гражданам для извлечения материальной выгоды, а предоставляет только в связи с трудовыми отношениями. По этой причине, основным условием договоров найма является его срок, на период трудовых отношений. Данное условие продиктовано спецификой возникновения трассового поселка Лыхма, призванного создать бытовые условия для работников структурного подразделения предприятия, которые и в настоящее время нуждаются в жилище по месту работы.
Вместе с тем, по мнению суда, собственник спорного жилого помещения не обратил внимание, что договор коммерческого найма вышеназванного жилого помещения содержит условия его расторжения, а не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. То есть, предметом иска может являться расторжение договора найма жилого помещения, а не признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. Также, условия расторжения вышеназванного договора содержатся в разделе 4 данного договора и свидетельствуют о том, что собственник может потребовать его расторжения в порядке, установленном законодательством в случае не внесения нанимателем платы в течение шести месяцев, использование жилого помещения не по назначению, выезда на срок более шести месяцев, сдачи жилого помещения в поднаем, в других случаях, установленных законодательством. Таким образом, в перечне условий расторжения договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения.
При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению и суд решил ООО «ХХ» филиалу Бобровского ЛПУ МГ в иске к Ш. о признании утратившим право пользования жилым помещением, квартирой №Х, дома №Х в п.Лыхма, Белоярского района, Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Тюменской области, на основании договора коммерческого найма жилого помещения, и выселении без предоставления другого жилого помещения, отказать.
Решение было обжаловано истцом в кассацию. В кассационной жалобе представитель ООО «ХХ» просит ращение суда отменить, принять новое решение, об удовлетворении исковых требований не передавая дело на новое рассмотрение, указывая на неправильное толкование судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.
Отмечает, что судом в решении указано, что истец предоставляет жилые помещения гражданам только, в связи с трудовыми отношениями и основным условием договора найма является его срок - на период трудовых отношений. Однако в решении суда не указано, что данное условие - условие о сроке - закреплено в п. 1.5 Договора в котором стороны договорились при заключении данного Договора, которое является существенным условием. Кроме того, в разделе 1 договора: «Предмет договора. Срок», содержатся все существенные условия, в соответствии со ст. 432 ГК РФ. Более того, возможность при установлении срока договора ссылаться на наступление события предусмотрена ст. 190 ГК РФ. Так же, по мнению кассатора, является ошибочным вывод суда о том, что окончание срока договора не может являться условием о призвании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина право пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими Федеральными законами, договором или на оснований решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Также отмечает, что ответчиком в судебном заседании не доказан факт проживания в спорном жилом помещении. В возражении на кассационную жалобу представитель ответчика Ш. - Немцев Д.С. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, выслушав заключение прокурора Шиян Е.Р., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции 000 «ХХ» является собственником жилого помещения находящегося по адресу: ул. ЛПУ, д. Х кв. Х п. Лыхма Белоярского района. Ответчику передано указанное спорное жилое помещение по договору коммерческого найма от 6 февраля 2007 года (далее Договор) сроком на три года до 6 февраля 2010 года.
Согласно п. 1.5 Договора», настоящий договор расторгается в порядке, установленном договором в случае увольнения «нанимателя».
Приказом истца от 31 октября 2007 года № 116-л/с трудовой договор с ответчиком прекращен в связи выходом ответчика на пенсию.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
В Разделе 4 Договора (изменение и расторжение договора) в п. 4.3. указано, что «Собственник» может требовать расторжения настоящего договора, в установленном законодательством в случае: не внесения платы в течение шести месяцев, использование не по назначению; выезда «нанимателя», на срок более шести месяцев; сдачи жилого помещения в поднаем; в других случаях установленных законодательством.
Возможность требовать расторжения договора по основанию увольнения «нанимателя» в данном Разделе Договора не указана.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание-, буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значений условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора в целом.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что Договор коммерческого найма жилого помещения № 176 от 6 февраля 2007 года не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, а также в перечне условий расторжения Договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения. В пункте 1.5 указано, что договор расторгается в порядке установленном договором, а договором определено (п. 4.3), что он расторгается в порядке установленном законодательством. Законодательством установлен судебный порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке договор не расторгнут, вследствие чего оснований считать ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением не имеется. Окончание срока договора- 6 февраля 2010 года.
Вывод суда мотивирован, основан на доказательствах, оцененных судом в совокупности, соответствует, требованиям закона, и оснований считать его неправильным у судебной коллегии не имеется.
На основании изложенного решение суда постановлено в соответствии с требованиями закона и представленными доказательствами, которым дана правильная и объективна оценка. Нарушений судом норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда, оснований для отмены решения суда не имеется.
Судебная коллегия определила решение Белоярского городского суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «ХХ» - без удовлетворения Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 г. // Архив Верховного Суда РФ, 2007..