Договор дарения между родственниками: как заключить и что учесть. Северный дачник - новости, каталог, консультации Как заключить договор дарения

В гражданском законодательстве существует несколько различных способов передачи имущества от одного субъекта к другому. К основным из них можно отнести продажу, мену, передачу по наследству и дарение. Последняя сделка является наиболее распространенной на практике, но при этом она имеет и множество особенностей. О том, как правильно составить договор дарения и провести эту сделку, далее в статье.

Понятие и особенности договора дарения

Договор дарения, или дарственная - это документ, при помощи которого владелец имущества (чаще всего недвижимости) передает права собственности на него другому лицу. Основной особенностью этой сделки является тот факт, что передача должна осуществляться полностью на безвозмездной основе, без условия получения чего-либо взамен. Такое определение дано в гражданском законодательстве, в частности, в ст. 572 ГК РФ.

При помощи этого документа собственник имущества может в любой момент передать его тому лицу, которое выберет сам, вне зависимости от наличия или отсутствия родственных связей. При этом те лица, которые в случае смерти собственника стали бы его наследниками по завещанию, теряют какие-либо права на имущество.

Чаще всего сделка проводится между близкими родственниками, поскольку в этом случае она обходится им практически бесплатно. Если же сторонами договора являются дальние родственники или посторонние люди, у одаряемого возникают определенные налоговые обязательства.

В частности, он должен в течение года после получения имущества выплатить подоходный налог (НДФЛ) . Его размер зависит от стоимости дара и составляет 13 и 30% от этой величины для резидентов и нерезидентов РФ соответственно.

Еще одной особенностью дарственной является тот факт, что полученное с ее помощью имущество становится личной собственностью одаряемого. Это значит, что даже если он состоит на момент его получения в браке, при разводе оно не будет подлежать разделу между супругами. Это еще раз говорит в пользу составления этого документа между членами одной семьи и близкими родственниками (чаще всего родителями и детьми).

Составление дарственной и необходимые документы

Порядок оформления договора дарения зависит от того, какими способами при этом решили воспользоваться стороны. При проведении этой сделки возможны два варианта:

1. Составить договор самостоятельно. Этот вариант более сложный, однако требует минимальных затрат. Шаблон документа можно найти даже в интернете, нужно будет лишь переделать его положения в соответствии с конкретными условиями. Однако в этом случае основным риском является тот факт, что договор будет составлен неправильно, вследствие чего его могут признать недействительным.
2. Обратиться за составлением документа к нотариусу . Данный способ требует больших затрат, поскольку услуги нотариуса стоят недешево. Однако надежность сделки так значительно возрастает, ведь только опытный юрист может написать правильно дарственную и максимально исключить риск ее дальнейшего оспаривания.

В любом случае после составления договора дарения в письменной форме его необходимо зарегистрировать. Делается это в соответствующем органе - в Регистрационной палате (УФРС) или в Многофункциональном центре (МФЦ). При этом собственнику имущества могут понадобиться такие документы для оформления дарственной и ее регистрации:

• сам договор дарения (стоит учесть, что подписываться он должен непосредственно перед регистратором);
• квитанцию за оплату госпошлины (размер этого сбора составляет 2000 руб., обязанности по оплате возлагаются на одаряемого);
• паспорта обеих сторон (оригиналы);
• документ, подтверждающий права собственности на имущество (конкретный его вид зависит от способа, которым оно было получено);
• письменное согласие от супруга или другого родственника дарителя, если это имущество является совместной собственностью;
• выписка из домовой книги (нужна не во всех случаях);
• нотариально заверенная доверенность (если одна из сторон действует при помощи своего законного представителя);
• разрешение от органов опеки или попечительства (может потребоваться, если в сделке принимает участие несовершеннолетний).

Количество договоров дарения, которые должны быть предоставлены в регистрационный орган, зависит от численности участников. Каждому из них полагается по одному экземпляру этого документа, еще один остается у регистратора.

Данный перечень документов не является исчерпывающим, поскольку в каждой конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Точный список стоит заранее уточнить в том регистрационном органе, куда они будут подаваться, или у нотариуса, если он принимает участие в сделке.

В ситуации, когда к сделке привлекается нотариус, составлением документа занимается именно он. В случае же самостоятельного оформления собственнику необходимо самому позаботиться о том, чтобы в него была включена вся необходимая информация, а именно:

• сведения о дарителе: его ФИО, паспортные данные и место регистрации;
• аналогичная информация об одаряемом;
• предмет договора и его подробное описание (например, квартира или дом, адрес, где расположена недвижимость, ее площадь, этаж, количество комнат);
• стоимость дара (должна хотя бы примерно соответствовать действительности, желательно на основании оценки, однако это требование необязательно);
• подписи сторон.

Основное внимание стоит обратить на описание предмета договора и указание его точных характеристик. Их должно быть достаточно для того, чтобы правильно идентифицировать объект и выделить его среди множества остальных.

Также важно, чтобы в договоре не содержалось условий, которые являются незаконными. Более подробно данные условия, а также другие основания для признания сделки незаконной стоит рассмотреть далее.

Когда документ может быть признан недействительным

Главное преимущество договора дарения заключается в том, что его очень сложно оспорить (в отличие, например, от завещания). Особенно это касается ситуаций, когда даритель еще жив. Однако есть случаи, когда документ все-таки можно признать недействительным. К ним относятся:

• недееспособность дарителя;
• отсутствие у него законных прав на имущество;
• неправильное оформление договора;
• наличие в нем обременений или незаконных условий.

Чтобы избежать риска оспаривания и составить договор дарения правильно, необходимо учитывать определенные правила законности этого документа:

1. Наличие существенных условий. Основным из них является указание предмета сделки - без этого документ будет недействительным. Дополнительными могут быть данные о стоимости дара и сроке действия договора (то есть момента, с которого он вступает в силу).

2. Отсутствие положений, которые запрещены для включения в договор. В частности, это могут быть любые условия, требующие от одариваемого передачи чего-либо взамен получаемого им дара. Наиболее распространенными из них являются:

• передача денежных средств;
• передача другого имущества;
• получение права пользоваться даром (например, проживать в квартире) после совершения сделки.

Еще одно распространенное условие - передача имущества в дар только после смерти дарителя. Его незаконность связана с тем, что для этого необходимо использовать такой документ, как завещание. При наличии в дарственной одного из этих условий она будет признана недействительной.

3. Наличие прав собственности. Они должны подкрепляться соответствующими документами: договором мены, купли-продажи, дарения, свидетельством о вступлении в наследство и т. п. Также должно иметься согласие на сделку от других владельцев, если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц.

Если сделка будет проведена без согласия совладельцев или их информирования, в дальнейшем они смогут признать ее недействительной в судебном порядке.

Также оспорить сделку может и сам даритель, однако причины для этого должны быть очень весомыми. Например, к ним относится неосторожное обращение с имуществом нового собственника или нанесение им вреда здоровью самого дарителя. В остальных случаях вернуть имущество вряд ли получится, поэтому владельцу нужно заранее тщательно оценить все возможные недостатки и риски от этой процедуры.

Дарить сейчас можно практически все, что хотите. Дарят квартиры, дома, участки, дарят часть квартиры. Чаще всего дарят что-либо друг другу родственники. Конечно, если вы дарите незначительные вещи (например, бытовую технику), то эту процедуру вовсе не обязательно оформлять письменно, поэтому сделка совершается чрезвычайно быстро.

Договор дарения недвижимости

Очень строго законодательство по отношению к сделкам с недвижимостью. В случае дарения комнаты, квартиры, дома, договор придется заключать в письменной форме. Эта форма может быть простой письменной или нотариальной - как пожелает даритель. Однако существует строгое правило: любой договор дарения должен быть зарегистрирован в Федеральном реестре.

Какие пункты должен содержать договор:

• сведения о сторонах сделки (ФИО, данные паспорта, адрес);
• сведения о даримой квартире (адрес, метраж и т.п.);
• документ, подтверждающий право владения.

В договоре получатель подарка должен подтвердить, что состояние подарка его удовлетворяет и что он обещает платить налоги на эту недвижимость, нести расходы по уплате коммунальных платежей. А даритель должен гарантировать, что никто, кроме получателя, не имеет на это жилье прав.

Если даритель передает долю в квартире, то в договоре он должен прописать, какую конкретно в какой конкретно квартире, и вписать список всех людей, которые имеют прописку (регистрацию) в этой квартире, и, соответственно, могут в ней оставаться, несмотря даже на то, что доля продана.

Хозяин, который дарит недвижимость другому человеку, по желанию, может записать в договоре, когда именно должен исполняться этот договор. К примеру, даритель может написать, что договор подлежит немедленному исполнению после заключения либо же, наоборот, он будет выполнен в определенной перспективе.

Составляется три экземпляра договора: дарителю, одаряемому и регистрирующему органу.

Образцы всех типовых договоров дарения:

Регистрация договора

Еще одно строгое правило: заключенным будет считаться только тот договор дарения, который зарегистрирован. Причем действителен он именно с даты госрегистрации. Этот постулат выполняется при любой форме сделки. Итак, помним, что пока договор и права собственности не зарегистрированы, одаряемый не получает никаких прав на подаренное имущество.

В органы госрегистрации нужно предоставить:

• заявление;
• договор - три экземпляра (договоры каждой стороны сделки плюс для органов госрегистрации);
• паспорта всех сторон сделки (оригинал плюс копия 1 страницы паспорта и страницы с регистрацией);
• если даритель состоит в зарегистрированном браке, то нужно письменное согласие супруга, нотариально заверенное (оригинал плюс копия);
• если договор заключают не родственники, то может понадобиться выписка из Госреестра, которая подтверждает, что нет запретов и арестов на данный объект;
• документы, подтверждающие право собственности дарителя (оригинал плюс копия);
• выписка из домовой книги (оригинал плюс копия);
• если за кого-то действуют доверенные лица, то нужна нотариальная доверенность (оригинал плюс копия). В этом документе должен быть прописан и предмет доверенности, то есть что именно поручается подарить или принять в дар;
• разрешающий документ от органов опеки и попечительства - если одаряемый несовершеннолетний ребенок до 14 лет или недееспособный человек (оригинал плюс копия);
• квитанция оплаты госпошлины (1000 руб.);
• техпаспорт на жилье. Оговоримся, что предоставление техдокументации по новым правилам не является обязательным требованием, так как орган госрегистрации сам может запросить необходимые сведения об объекте.

Собрав документы, заключающие договор обращаются в управление ФСГР по месту нахождения квартиры. Там стороны подписывают договор и отдают документы. Договор должны зарегистрировать в течение месяца.

Получивший подарок человек должен зарегистрировать право собственности. Кстати, заявление об этом он может подать вместе с вышеперечисленными документами.

После того, как право собственности зарегистрировано, одаряемый полностью распоряжается имуществом и имеет право совершать сделки с участием подаренного имущества.

При дарении автомобиля договор не нужно регистрировать, но его нужно подать в органы Госавтоинспекции для снятия/постановки машины на учет.

Также документ необходим для налоговых органов.

Важная особенность

Имущество, которое человек получает по договору дарения, считается собственностью одаряемого, а не является, например, совместной собственностью мужа и жены, даже если они живут вместе и зарегистрированы.

Ограничения в отношении дарителей и одаряемых:

• от имени малолетних детей или недееспособных лиц не могут дарить опекуны. Исключение – подарки, которые стоят меньше 3 тыс. руб.;
• Гражданский кодекс запрещает делать подарки сотрудникам учреждений образования, здравоохранения, соцзащиты от граждан, которые пользуются их услугами;
• не приветствуется дарение дорогого имущества госслужащим;
• договор дарения не могут заключать друг с другом коммерческие предприятия.

Налог на подаренные вещи

У счастливого обладателя подарка появляется обязанность заплатить налог, потому что недвижимость, полученная при дарении, считается доходом.

Платить налог с подарка придется только тогда, когда вам подарили недвижимость, автомобиль, ценные бумаги (акции, доли, паи).

Есть одно очень важное исключение из этого правила, которое предусматривает Налоговый кодекс. Приобретенное в результате дарения имущество освобождается от подоходного налога, если даритель и одаряемый - близкие родственники или члены семьи. Законодательство принимает во внимание, что в сделке между такими родственниками не присутствует элемент дохода, а значит, облагать налогом нечего.

Кто именно в юриспруденции считается близкими родственниками, поясняет нам Семейный кодекс:

• супруги;
• дети (в том числе усыновленные);
• родители;
• братья, сестры (в том числе неполнородные, имеющие общих мать или отца);
• дедушки, бабушки;
• внуки.

Плюсы и минусы договора

Выгода и удобство:

• когда сделку заключают ближайшие родственники, не надо платить налог;
• можно подарить свою долю в жилье, когда требуется получить отказ других дольщиков от преимущественного права, а сделать это не получается по тем или другим причинам. Когда дарится доля, то отказ других собственников жилья получать не нужно;
• для близких родственников дарение недвижимости более выгодно и экономно, чем купля-продажа, потому что получатель не будет платить 13% от стоимости объекта, тот самый подоходный налог.

Минусы сделки:

Если владелец одной из комнат в коммунальной квартире вдруг подарил ее «случайному прохожему», то соседи имеют право обжаловать сделку. Очень вероятно, что судья встанет на сторону соседей.

Некоторые другие тонкости. Признание договора недействительным

Если договор впоследствии признают недействительным, то будет использована процедура реституции - возврата сторонам подаренного имущества: недвижимость вернут дарителю, а одаряемый останется без подарка.

Однако, как говорят юристы, в реальности дарение отменить достаточно проблематично.

Основания для отмены:

• покушение на жизнь дарителя или его семьи;
• нанесение дарителю или его семье телесных повреждений, чтобы вынудить его подарить имущество.
• недобросовестное обращение нового хозяина с подаренным имуществом, если одаряемый плохо относится к подарку, который имеет для дарителя неимущественную ценность (к примеру, дом как память о ком-то). Но на деле это доказывается с трудом;
• если даритель не осознавал своих поступков на момент дарения. Например, родственники, оставленные без завещания, при некоторых жизненных ситуациях будут стараться доказать (и они приведут для этого справки из медучреждений, фото, видео), что бабушка была недееспособна, когда заключала сделку;
• если даритель пережил того человека, которому дарит. Обратите внимание, что этот пункт должен быть записан в договоре заранее, иначе вернуть подаренную вещь или жилье не получится;
• недействительным признается обещание подарить все имущество либо неконкретную вещь, то есть то имущество, которое невозможно идентифицировать;
• нельзя обещать подарить что-либо после своей смерти, то есть указывать в договоре, что подарок перейдет к одаряемому только после смерти дарителя. Такой договор нужно оформлять, основываясь на наследственном праве, то есть вопрос урегулировать с помощью завещания;
• если дарение сделали юридическое лицо или предприниматель в течение шести предыдущих месяцев до того момента, как их объявили банкротами. В такой ситуации право оспорить сделку имеет кредитор.

Юристы считают , что если сделка оформлена грамотно, то оспорить ее все же сложно.

Кстати, дарение считается безусловной сделкой , то есть даритель не имеет права требовать от получателя каких-то действий в ответ. С точки зрения морали, конечно, внук должен позаботиться о бабушке, которая подарила ему квартиру, но не обязан.

Подведем итоги

Эксперты советуют оформлять договор дарения только между людьми, которые имеют ближайшие родственные связи. А в случае с недвижимостью – тогда, когда оба человека живут вместе, общаются и доверяют друг другу. При соблюдении таких условий договор дарения станет самой оптимальной формой сделки, вдобавок экономной, что в наше время немаловажно.

Дарственная является одним из часто составляемых документов. Она заключается при необходимости передачи имущества на безвозмездной основе. Такой вид соглашения привлекателен не только за счет простоты оформления. Соглашение о передаче имущества на безвозмездной основе составляется по определенным правилам и в соответствие с требованиями законодательства.

Налог на дарение в 2017 году

Налог на сам факт передачи объекта в качестве подарка в 2017 году не взимается. Однако, когда одаряемый принимает дар, он обретает некоторый доход. Этот доход облагается стандартным налогом по ставке 13%.

Для тех, кто является нерезидентом страны, то есть проживает на территории постоянно менее 183 дней подряд, ставка указанного налога автоматически возрастает до 30%.

Расчет ведется от стоимости подаренного имущества. Если же объектов несколько, то имеет значение стоимость каждого из них. Причем, оценка подарков проводится не всегда. Именно поэтому за основу для расчета берется кадастровая, рыночная стоимость.

Нередко стоимость подаренного объекта указывается в самом договоре, она называется договорная и принимается за основу расчета налога. Однако эта стоимость не может отличаться от кадастровой ни в сторону уменьшения, ни в сторону увеличения более, чем на 20%.

Полностью освобождаются от уплаты налога лица, которые законом причисляются к близким родственникам дарителя.

Налог на наследование и дарение

Если сравнить два способа передачи имущества, то наследование и безвозмездное отчуждение объекта имеют некоторые различия в плане налогообложения. Если второе облагается иногда налогом на доход, то наследование вообще не подлежит никакому налогообложению.

Для родственников безвозмездная передача в дар с точки зрения уплаты налога выгоднее. При получении свидетельства о наследстве даже близкие родственники платят пошлину, хоть и по пониженной ставке.

Между юридическими лицами

Существует законодательный запрет на безвозмездное отчуждение объекта между двумя юридическими лицами. Особенно, если они созданы с коммерческой целью. Однако юридические лица находят множество других способов безвозмездной передачи объекта. Например, в качестве вклада в уставный капитал или по другим видам сделок.

Именно поэтому заключать дарственную между двумя коммерческими юридическими лицами не рекомендовано. Такой документ легко оспаривается, так как законодатель напрямую запретил его заключение.

Запрещение и ограничение

В ст. 575 —576 ГК РФ четко определен перечень случаев, в которых совершение действий на безвозмездной основе полностью запрещено или ограничено.

К поводам, по которым заключение сделки запрещается, относятся:

• выступление несовершеннолетнего в качестве дарителя;
• подарок в пользу социального работника, сотрудников медицинского учреждения от их пациента или подопечного;
• государственным служащим и лицам, занимающим определенные государственные должности, с целью обретения дарителем какой-либо выгоды;
• дарение от одной коммерческой организацией в пользу другой.

В перечисленных случаях заключать соглашение такого рода полностью запрещено. Оформление такого документа может повлечь дальнейшее признание недействительным.

Однако в законе прописан ряд случаев, когда действия дарителя ограничиваются. К таким относятся:

• переход объекта от одного собственника вещи, которой владеют и другие собственники. Этот вид сделки ограничен необходимостью получить разрешение всех собственников;
• передача на безвозмездной основе от юридического лица вещи, которая принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Сделка возможна исключительно с согласия собственника;
• сделка по доверенности, в которой точно и однозначно не указан предмет и лицо, принимающее дар, ничтожна.

Таким образом, существуют запреты на безвозмездную передачу объекта, которые определены законодательством и не могут нарушаться ни при каких обстоятельствах.

Дарение между супругами

Дарственная между супругами актуальна тогда, когда супруг желает подарить другому лично принадлежавшую вещь. Например, если она была приобретена до вступления в законный брак или на личные средства дарителя. Особенностей в составлении договора между супругами нет.

Заключение его между супругами означает, что подаренное имущество перейдет в личную собственность второго супруга.

Это означает, что при разводе подарок не будет разделен между бывшими супругами. Однако речь идет только о лицах, состоящих в официально зарегистрированном браке.

Акт дарения

Сам акт перехода предмета сделки одаряемому, как волеизъявление дарителя по передаче объекта безвозмездно, составляется и фиксируется в виде соглашения. Такой акт подразумевает переход права собственности от дарителя получателю дара и согласие с безвозмездностью сделки.

Акт могут совершить практически любые лица, не считая недееспособных, несовершеннолетних и других в отдельных случаях. Договор, как отражение такого акта, составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами.

Доверенность

Когда заключается соглашение о передаче в дар имущества обязательно присутствие участников. Такая необходимость обусловлена тем, что подписывать договор должны даритель и одаряемый.

Если даритель не может присутствовать лично при подписании и других этапах оформления, он может составить доверенность на кого-то другого.

Доверенность обязательно должна быть нотариально заверена. Кроме того, в доверенности обязательно указывается полный перечень действий, которые вправе осуществлять доверенное лицо.

Согласно доверенности можно не только поручить контроль за оформлением и составлением дарственной, но регистрацию права, если требуется.

Обещание дарения

Дарственная может содержать не только дату фактического перехода объекта одаряемому, совпадающую с датой подписания документа, но обещание совершения действия в будущем.

Обязательно указание точной даты, в которой имущество перейдет в собственность одаряемого.

Обещание совершения действия в будущем должно быть неукоснительно выполнено. Отказ дарителя от передачи дара допускается исключительно по основаниям, перечисленным в ГК РФ.

Согласие супруга на дарение

Иногда просто необходимо получить . Это требуется тогда, когда дарителем выступает второй супруг, а передаваемый в дар объект – совместная собственность мужа и жены.

Согласие супруга обязательно заверяется нотариусом и составляется в письменной форме.

Если согласия нет, то договор дарения, даже если он составлен и уже подписан сторонами, может быть легко оспорен вторым супругом. Кроме того, если предмет сделки требует государственной регистрации права, то в ней будет отказано.

Дарение недвижимого имущества в 2017 году

Особым видом дарственной является именно соглашение, объектом которого выступает недвижимость. В качестве предмета допускается любая недвижимость: квартира, дом, дача, гараж и т.д.

В качестве предмета необходимо четко указать тот, который предполагается подарить.

В качестве характеристик обязательно указываются данные, которые соответствуют документам (техническим и кадастровым). Завершающим этапом выступает не подписание документа, а государственная регистрация права собственности.

Пройти ее обязательно, так как отсутствие такой регистрации противоречит сути составления договора дарения недвижимости. Право считается перешедшим к одаряемому исключительно после его регистрации.

Дарение несовершеннолетнему

В пользу несовершеннолетнего по закону составлять соглашение о передаче в дар можно. Так как получить имущество в дар несовершеннолетний вправе, а распоряжаться до наступления 18 лет нет, решения по принятию или отказу от дара принимаются вместе с представителем.

Представителем несовершеннолетнего выступает родитель или опекун.

Собственником подаренного имущества считается несовершеннолетний, а не родители. Иногда в деле о дарении участвуют представители органов опеки и попечительства, если существует угроза интересам ребенка.

Отличительных особенностей договора дарения в пользу несовершеннолетнего немного. В графе «одаряемый» будет указано «одаряемый в лице представителя». Подпись поставит именно представитель, и его данные обязательно внесутся в соответствующие графы договора.

Таким образом, дарственная имущества содержит в себе отражение воли дарителя передать безвозмездно некоторое имущество. При этом одаряемый принимает его, подписав договор. Дарственная составляется в пользу супруга, несовершеннолетнего и многих других лиц и организаций. Однако для составления есть ограничения и запреты, прямо указанные в законе.

Законодательство рассматривает дарение как безвозмездную сделку, поэтому включение в договор каких-либо условий должно осуществляться в соответствии с требованиями закона и нормативных актов к данному виду сделок. Любые условия дарения могут быть расценены как встречные требования , особенно те, которые ставят в зависимость возникновения прав на передаваемый в дар объект, от каких-либо обстоятельств или ситуаций. Последствием может служить в дальнейшем признание такой сделки недействительной или ничтожной.

Однако договор дарения все же должен содержать ряд определенных условий, отсутствие которых может привести, как и в первом случае, к возможности оспаривания и последующем признания недействительной самой сделки. Различают существенные и дополнительные условия договора.

В отличие от существенных, определение которых содержится в главе 28 ГК РФ , дополнительные условия так широко не регламентированы (не смотря на это, они не должны противоречить и нарушать основные законы).

Существенные условия договора дарения

Существенные условия предоставления в дар недвижимости являются основополагающими и обязательными. определяет основное существенное условие при заключении сделки - о предмете договора дарения . Исходя из данного положения, существенными условиями являются:

• полная информация о предмете договора: наименование, характеристики, местоположение, кадастровый номер и прочие сведения;
• имущественные права;
• освобождение от выполнения имущественных обязательств.

Дополнительно

В случае если предмет сделки в договоре недостаточно конкретизирован, это не всегда может послужить основанием для признания его недействительным. Такой позиции придерживаются некоторые суды.

Гражданке «О» и гражданке «П» принадлежали на праве собственности по ½ доли жилого дома в Белгородской области. Гражданка «П» подарила свою долю третьему лицу, оформив сделку соответствующим образом. «О» обратилась в суд с требованием о признании договора дарения недействительным в связи с нарушением ст. 432 ГК РФ - отсутствием в договоре дарения указания на конкретную часть помещения, которая была подарена гражданкой «П». Суд отклонил требования гражданки «О», так как посчитал, что предметом сделки является доля в имуществе, а отсутствие конкретизации не может служить основанием для признания сделки дарения незаключенной. Помимо этого, суд считает, что переход прав на долю был оформлен надлежащим образом и прошел государственную регистрацию. Согласно условиям ст. 574 ГК РФ , договор дарения считается заключенным, если прошел государственную регистрацию.

Дополнительные условия договора дарения

Помимо существенных условий, в договоре дарения важно указать и дополнительные условия, которые позволять избежать нежелательных последствий или неоговоренных ситуаций. Дополнительными могут выступать условия, регламентированные нормативными актами. К ним можно отнести следующее:

• срок перехода прав на подаренный объект (в случае, если в договоре не указан период или срок для перехода прав на подаренное имущество, одаряемый вступает в права собственности на такое имущество в реальный срок);
• условия возврата подаренного дарителя в случае (например, в случае, если даритель переживет одаряемого или одаряемый совершит покушение на жизнь дарителя или членов его семьи);
• информацию о правах третьих лиц;
• основания возникновения прав у наследников одаряемого на обещанный дар (ст. 581 ГК РФ установлено, что при обещании дарения , у наследников одаряемого не возникает права на данный дар, если такое условие не прописано в самом договоре обещания дарения).

Дополнительные условия могут быть определены сторонами самостоятельно, однако они не должны противоречить законодательству.

Условия договора дарения недвижимости

Дарение, как и любая сделка, регламентируется законодательством и нормативными актами. Если нормы законодательства не позволяют в полной мере регулировать конкретную сделку, применяются нормы сопутствующие аналогичным видам сделки.

Дарение с условием проживания

Зачастую даритель желает включить в договор дарения условие, которое закрепляет и право пользования дарителем подаренной им недвижимости. Это не запрещено законодательством и может быть отражено в документе.

Однако закон рассматривает дарение, как безвозмездную сделку , не предполагающую каких-либо встречных обязательств. А пожизненное проживание и пользование подаренным имуществом относится как раз к таким встречным обязательствам - т.е. ограничивает одаряемого в распоряжении подаренным имуществом, обязывает одаряемого предоставлять доступ дарителя и пользование дарителем подаренным имуществом.

Поэтому, наличие условия о пожизненном проживании и владении подаренной недвижимости, может предполагать следующие последствия :

• признание пункта договора с таким условием недействительным (ничтожным);
• не признание такого соглашения дарением (ст. 572 ГК РФ расценивает данную сделку как ничтожную и к такой сделке применяются правила ст. 170 ГК РФ);
• признание договора дарения смешанной сделкой, применив соответствующие нормы законодательства для конкретного пункта договора (ст. 421 ГК РФ устанавливает, что для квалификации договора как смешанного, необходимо наличие в таком договоре условий, относящихся к различным видам сделки).

Иногда встречаются случаи, когда в судебном порядке представлялось возможным доказать, что дарение, заключенное с условием пожизненного проживания и пользования подаренным имуществом, не является возмездной сделкой. Доказан и признан судом тот факт, что проживание и пользование имуществом дарителем не предполагает имущественных затрат (п. 1 ст. 572 ГК РФ) одаряемого, позволяющих по закону признать сделку ничтожной.

Дополнительно

К сожалению, такие случаи единичны, а позиция судов по данному вопросу в большинстве своем склоняется к тому, что сделка с условием пожизненного проживания и пользования имуществом дарителем является смешанной. К таким сделкам применяются и соответствующие нормы законодательства.

Условия договора дарения квартиры

Условия договора дарение квартиры установлены главой 32 ГК РФ . Как любой переход имущественных прав, переход прав на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации .

Оформляя договор необходимо не только знать, но и соблюдать определенные условия:

• квартиру можно подарить как полностью, так и в долях;
• квартира должна быть приватизирована;
• квартира, находящаяся в совместной собственности, может быть подарена только с согласия всех собственников;
• квартира, находящаяся в общей долевой собственности , может быть подарена без согласия остальных собственников.

Если имущество находится в общей долевой собственности, по закону (ст. 246 ГК РФ) такое имущество может быть подарено без согласия всех участников такого имущества.

Заключение

Дарение является особым видом сделки. Как и любая сделка, она предполагает наличие определенных условий в договоре дарения, а также, соблюдения требования законодательства и нормативных актов для данного вида договора.

Следует иметь в виду, что существуют ситуации, запрещающие совершение дарения:

• существует категория лиц, от имени которых запрещено предоставлять в дар недвижимое имущество, к ним относятся граждане до 14 лет и недееспособные;
• установлена категория лиц, которым запрещено принимать в дар имущества при определенных обстоятельствах. Данный перечень таких лиц указан в ст. 575 ГК РФ .

Условия, которые могут быть отражены в документе, предполагающие пожизненное право проживания и пользования подаренным имуществом, могут поставить под сомнения законность такой сделки или же отдельных пунктов этого договора.

Вопрос - Ответ

У меня есть два сына. Так как у старшего уже есть свое жилье, я хочу подарить младшему сыну свою квартиру, но с условием проживания в ней пожизненно. Если мы с сыном поссоримся, сможет ли он выселить меня из подаренной квартиры?

В случае передачи в дар имущества, право перехода на такое имущество должно быть зарегистрировано (ст. 574 ГК РФ) в Росреестре. После того, как право собственности перейдет Вашему сыну, к нему перейдет и право распоряжаться подаренной недвижимостью по своему усмотрению. Дарение с условием пожизненного проживания в квартире, являющейся предметом сделки, не может являться гарантией того, что Вас не выселят. Так как смысл дарения предусматривает передачу имущества без каких-либо встречных условий, а предоставление в пользование подаренного имущества для проживания, скорее всего, будет расценено, как ограничение права одаряемого распоряжаться таким имуществом. В данном случае имеет место рента с правом пожизненного проживания.

Я ухаживала за бабушкой несколько лет. Недавно она захотела подарить мне квартиру. Мы оформили документы, сделка прошла государственную регистрацию. По сложившимся обстоятельствам (оказалось, там ситуация запутанная: данная квартира находится в залоге по расписке, мне стали угрожать, требовать денег и пр.). Теперь я хочу отказаться от подаренной квартиры. Что для этого нужно?

Законодательство подробно регламентирует условия дарения, права дарителя, нарушения условий одаряемым. Статьей 573 ГК РФ предусмотрен отказ одаряемого от принятия имущества в дар. Однако данная ситуация имеет определенные нюансы:

• такой отказ может иметь место в любое время, но до передачи имущества по акту приема-передачи от дарителя одаряемому;
• в случае если дарение прошло государственную регистрацию, то и отказ должен быть зарегистрирован таким же образом.

Следует иметь в виду, что даритель, по закону, имеет право требовать от одаряемого возмещения причиненных реальных убытков в результате, если одаряемый откажется принять в дар (только в случае, если сделка оформлена письменно). Естественно, такие требования могут быть заявлены только в судебном порядке и обоснованы дарителем должным образом.

По поводу имеющегося залога по расписке квартиры. Может быть стоит досконально разобраться в данной ситуации, ведь эта расписка может быть поддельной или оформленной ненадлежащим образом и имеющей нарушения. К тому же, любую сделку можно попытаться оспорить в суде. Для выяснения всех обстоятельств и нюансов, а также для правильной оценки ситуации нужно обратиться к юристам. Ситуация с залогом может оказаться всего лишь мошенничеством, а Вы, испугавшись - потеряете квартиру. А по факту угроз стоит написать заявление в правоохранительные органы.

Дарение - это безвозмездный договор передачи имущества одной стороны (дарителя) другой стороне (одаряемому) без всяких дополнительных условий. О том, как оформить договор дарения квартиры правильно, и на какие важные ключевые пункты следует обратить пристальное внимание, пойдет речь в этой статье.

Как и у любой сделки, договор дарения имеет ряд отдельных преимуществ и отрицательных моментов. Поэтому прежде чем решиться на этот вид отчуждения имущества, следует внимательно изучить все возникающие последствия и отдельные нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Недостатки договора дарения

1. Налоги . Вопрос о том, какой налог при дарении квартиры, достаточно распространенный. Если квартиру вы получили по договору дарственной от своего близкого кровного родственника: ваших родителей, дедушек и бабушек, детей, внуков, брата или сестры, пусть даже единокровных или единоутробных, тогда, конечно вам платить ничего не придется. Но если родственник или супруг таковым по документу не значится, например, подарок сделал ваш гражданский муж или отец, который официально по документам вашим родственником не является, тогда придется заплатить налог 13 % от стоимости квартиры, а если вы являетесь нерезидентом, то есть до полугода временно пребывающим иностранцем в России, то заплатить придется все 30%.
2. Возможность оспаривания . Договор дарения гораздо легче оспорить в суде, вследствие его безвозмездного характера, чем другие виды сделок, которые являются возмездными. Оспорить сделку можно только в трехлетний срок с даты оформления договора, по самым различным причинам, которые четко перечислены в соответствующих главах гражданско-процессуального кодекса.
3. Обременения . Главное условие договора дарения - его безусловность. В нем нельзя прописать никакие дополнительные условия, дающие дополнительную выгоду дарителю, например, право дарителя проживать в подаренной им квартире после оформления договора.

Преимущества договора дарения

1. Легкость оформления . Чтобы договор дарения был признан заключенным, необязательно подписывать и заверять в нотариальной конторе. Для окончательного оформления, достаточно составить и подписать сам договор, а также акт приема-передачи самой недвижимости. Вместе с другими документами, подтверждающими право собственника на дарственное имущество, пакет документов передается на регистрацию в Росреестр. При этом необходимо заплатить госпошлину в сумме 1 000 руб. Сделка считается действительной не с момента ее регистрации, как в случае купли-продажи, мены и других возмездных сделок, а с момента подписания самого договора.
2. Возможность быстро провести сделку передачи имущества . Договор дарения - прекрасная возможность быстро передать свою собственность другому владельцу, когда при заключении других договоров отчуждения недвижимости это сделать достаточно проблематично. Например, если квартира находится в совместной собственности определенного круга участников, которые имеют преимущественное право при ее . Или же, если в собственности у престарелого человека или другого лица, который находится на пороге смерти, находится квартира, но у него много наследников, а оставить он ее хочет кому-то определенному. Завещание при этом, согласно российскому законодательству, можно оспорить, если другие наследники относятся к определенным социальным группам: несовершеннолетним, престарелым и т.д. Заключение дарственного договора дарения в пользу любимого наследника станет прекрасным вариантом решения проблемы с передачей имущества.

Документы, необходимые для оформления

Для того, чтобы заключить договор дарения и в последующем его зарегистрировать, потребуются следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, то есть подтверждение факта, что оно действительно находится в собственности дарителя. Нужно подготовить копии первоначального договора купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство, договора передачи. Ко всем указанным копиям документов следует также приложить свидетельство о праве собственности, выданное дарителю Росреестром, если недвижимость стала его собственностью уже после 2000 года.
2. Кадастровый и технический паспорт недвижимости, выдаваемые БТИ.
3. Письменное согласие супруга или супругидарителя, заверенное нотариально.
4. Непосредственно сам договор дарения , подписанный обеими сторонами договора дарения.
5. Выписка из домовой книги . Следует помнить, что она действительна только первые тридцать дней с момента получения ее на руки.

Со всеми подготовленными документами следует обратиться в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать договор в ЕГРП (Едином Государственном Реестре Прав на различное недвижимое имущество), оформить там соответствующее заявление и уплатить госпошлину 1000 руб. Через одиннадцать дней договор будет зарегистрирован, а одаряемый получит свое свидетельство о праве собственности на эту квартиру.

И все же, как составить договор дарения квартиры правильно, чтобы избежать его дальнейшего оспаривания?

Правильное решение - обратиться к нотариусу и зарегистрировать договор у него. Это поможет избежать все возможные неприятности впоследствии, когда другие заинтересованные лица начнут оспаривать сделку в суде.

Можно, конечно, просто и акта приема-передачи недвижимости, но перед этим стоит все-таки обратиться к профессиональному юристу за консультацией , чтобы он подсказал вам как оформить дарение квартиры правильно, и обойти все подводные камни именно вашего конкретного случая и возможных осложнений.

Оспаривание договора дарения

Случается, что договор дарения начинают оспаривать в суде по самым различным мотивам. Но сделать это достаточно тяжело и хлопотно. Подать иск на оспаривание сделки и признание ее недействительной лежит всецело на плечах недовольных действиями дарителя. Иногда и сам даритель может оспорить дарственную по самым различным причинам. Но для того, чтобы понимать, когда это можно сделать, а когда лучше воздержаться, следует помнить следующее:

• Подать иск об оспаривании сделки можно только в течение трех лет после составления договора.
• Список причин, по которым дарение может быть оспорено в суде, приведен в действующем законодательстве. Никакая другая причина не может являться причиной для отмены этой сделки.
• Даритель также может отменить сделку, и у него есть ряд очень веских причин для этого, которые перечислены в гражданско-процессуальном кодексе.
• Третье лицо может оспорить дарственную после смерти дарителя, а также в случае признания его недееспособности. Оспаривание дарственной в суде начинается уже после того, как сделка была зарегистрирована в государственных органах, а до этого момента ее можно только лишь отменить.

Обращаться в суд лучше всего, если для подачи искового заявления имеются очень веские основания. При этом именно истец должен собрать все доказательства обстоятельств, подтверждающих целесообразность аннулирования договора дарения.
Самое тяжелое - это доказать, что договор дарения действительно нужно отменить.

Причины признания дарственной недействительной

1. Неверное составление договора дарения . Например, включение туда какого-либо обременяющего пункта в виде специального условия. Договор дарения носит безусловный характер.
2. В случае смерти дарителя в промежуток между подписанием договора и его регистрацией в государственных органах . К примеру, получивший квартиру в дар просто не успел подать своевременно документы для регистрации. В этом случае квартира становится наследством умершего.
3. Если будет установлено, что в момент составлении дарственной даритель являлся недееспособным или частично дееспособным, и не отдавал себе отчет в совершаемых действиях. Даже если даритель находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, договор дарения очень легко оспорить. Это условие отлично работает при решении проблемы в случае мошенничества различных религиозных организаций, обманом присваивающих чужие квартиры путем заключения договора дарения.
4. Отсутствие согласия официального супруга , которое должно быть заверено у нотариуса.
5. Отсутствие права дарить квартиру у дарителя . Это касается всех родителей и опекунов несовершеннолетних детей до четырнадцати лет, а также лиц, опекающих недееспособных. Они не имеют права от имени своих опекаемых заключать подобную сделку. Например, если ребенку принадлежит квартира, полученная по завещанию от двоюродной бабушки, его мама или папа уже не сможет никому эту квартиру от его имени подарить.
6. Отсутствие у одаряемого права принимать недвижимость в дар . Здесь можно выделить два случая:
   . сотрудники больниц и образовательных учреждений не вправе принимать в дар недвижимость от своих больных и воспитанников;
   . государственные служащие не имеют право принять такой ценный подарок, как квартиру, если он был сделан вследствие их высокого профессионального статуса.
7. Мнимость сделки , то есть договор дарения, заключенный с определенной целью, например, избегнуть конфискации этой недвижимости. Оспорить такую сделку на практике бывает достаточно сложно.
8. Заблуждение относительно сути договора . Случается в ситуации, когда даритель не осознавал, что лишает остальных наследников право на наследство, заключая договор дарения.
9. Насильственное принуждение к оформлению дарственной , когда к дарителю были применены угрозы и насилие. Или же договор был подписан под влиянием тяжелых жизненных обстоятельств на очень невыгодных условиях, которыми воспользовался одаряемый.
10. Покушение на жизнь, причинение вреда здоровью дарителя , которое совершил одаряемый после подписания договора. Если же одаряемый и вовсе убил своего дарителя, оспорить сделку могут впоследствии его наследники.
11. Обращение с квартирой недостойным образом , которое может способствовать порче и полному разрушению. В этом случае написать иск с просьбой об отмене договора может только сам даритель.
12. Смерть одаряемого . Если тот, кому подарена квартира умрет, даритель также может отменить сделку, об этом лучше всего прописать в самом договоре.
13. Банкротство дарителя , когда организация или индивидуальный предприниматель оформляет дарственную за счет средств компании, а в течение следующих шести месяцев признается банкротом.

← Вернуться