Сдача в аренду коммерческой недвижимости относится к наиболее выгодным видам бизнеса и почти всегда пользуется спросом. Множество небольших фирм и начинающих предпринимателей ищут офисные помещения для собственного размещения и организации своего дела.Их желание приобрести крышу над головой, причем за сравнительно небольшие деньги, позволяет получать постоянный доход от сдачи площадей в аренду. Кроме мелких предпринимателей, нередко помещение можно с легкостью сдавать под небольшие магазины, куда все чаще вынуждены уходить бывшие владельцы мелких киосков и торговых мест на промышленных рынках.

Ярким примером успешности бизнеса по сдаче коммерческой недвижимости в аренду могут служить многочисленные офисные здания, до отказа набитые мелкими фирмами.

Привлекательность этого направления заключается еще и в том, что для его организации обычно необходимы только первоначальные инвестиции, а все текущие расходы можно перекладывать на заказчиков. Естественно, для создания такого бизнеса, необходимо иметь подходящий объект недвижимости.

Для надежности предприятия, желательно приобрести такой объект в собственность, чтобы не зависеть от прихоти его владельца.

Однако, в случае нехватки средств, можно арендовать здание, с условием права сдачи его площадей в субаренду. Нередко для владельцев здания сдать его в аренду целиком более выгодно, чем кропотливо искать многих мелких арендаторов, оформлять с ними отношения. Это все так, но все же снижение доли прибыли существенно влияет на общую рентабельность проекта, поэтому приобретение здания в собственность всегда является приоритетным, по сравнению арендой, и несет в себе меньше рисков для предпринимателя.

Объекты недвижимости совершенно не обязательно выбирать в центре города, где их стоимость превышает все мыслимые пределы.

Нередко гораздо выгоднее купить здание или помещение на окраине города или где-нибудь в спальном районе, что потребует значительно меньший уровень инвестиций.

Единственным важным условием при подборе объектов недвижимости является наличие поблизости остановок общественного транспорта.

Хорошим вариантом приобретения такого объекта являются старые заброшенные здания разорившихся промышленных предприятий, офисы торговых центров. Чем в более плохом техническом состоянии находится здание, тем дешевле его можно приобрести, чем и пользуются многие предприниматели, зарабатывающие на сдаче коммерческой недвижимости в аренду. С другой стороны, при наличии достаточных средств, иной раз бывает проще возвести новой здание, заранее планируя его пространство под сдачу в аренду.

При ремонте старого помещения или оборудовании нового, необходимо учесть особенности сдачи коммерческой недвижимости.

Поскольку помещения офисного здания будут сдаваться различным арендаторам, необходимо предусмотреть раздельную подводку коммуникаций и возможность отключения любого помещения от отопления и электричества, чтобы избежать ненужных расходов на пустующие площади. Кроме того, желательно заранее спроектировать места общего пользования, туалеты, места приема пищи, места расположения совместно используемый офисной техники. Это позволит создать комфортные условия для работы мелких предприятий и увеличить привлекательность недвижимости. Как правило, арендаторы не предъявляет особых требований к отделке помещений, поэтому ремонт и отделку можно производить с помощью дешевых строительных материалов. Это уменьшает размер необходимых инвестиций.

Особое внимание необходимо уделить на подключение современных коммуникаций, особенно высокоскоростного интернета, а также организации wi-fi.

Больше того, среди арендаторов выгодно иметь бухгалтерскую фирму, а также фирму, предлагающую офисные услуги: ксерокопирование, распечатку текстов и так далее. Это позволяет обеспечить арендаторов необходимыми офисными услугами и полностью заполнить все сдаваемые в помещении. Для привлечение клиентов можно также использовать общие помещения, холл офисного здания, разрешая размещать в них рекламную продукцию арендаторов, устанавливая для этого специальные рекламные конструкции.

Отличным дополнением, с точки зрения технической оснащенности, является также подключение мини-АТС и предоставление арендаторам городских телефонных номеров, что будет способствовать закреплению постоянных арендаторов на отведенных местах.

При организации бизнеса по сдаче офисной недвижимости, необходимо особое внимание уделить юридически правильному оформлению договоров, возможности взыскания убытков с недобросовестных арендаторов. Эффективность сдачи офисной недвижимости подтверждается экспертами, которые оценивают рост ставок аренды примерно на 10% в год. Опыт показывает, что окупить инвестиции в создание центра офисной недвижимости реально через 2-3 года.

Естественно, для правильной организации бизнеса необходим , заказ которого можно сделать на нашем сайте.

Аренда офиса и малый бизнес

Аренда офиса для бизнеса - одна из главных постоянных издержек малого предприятия, что в условиях кризиса часто является важнейшей проблемой. Высокая цена, которую приходится платить за излишки офисных площадей - и есть корень этой проблемы. Стоимость квадратных метров является препятствием начать свое дело для людей, желающих работать на себя.

Недорогой офис в аренду способен сохранить существенную часть денег. Вопрос лишь в том, как найти малый офис , устраивающий Вас эстетически и территориально. Часто эта задача решается за счет снижения респектабельности – дешевый офис, как правило, расположен в отдаленных частях Санкт-Петербурга. С нять квартиру под офис - один из возможных путей решения проблемы. Правда, проводить презентации перед заказчиками на кухне между плитой и раковиной - сомнительный вариант.

Идеальный вариант аренды офиса для малого бизнеса: бизнес-инкубаторы, коворкинг, аренда рабочих мест. Имейте столько мест, сколько вам нужно на самом деле. Не больше и не меньше. Существуйте в гармоничной творческой среде, обеспеченной всем необходимым для плодотворной и комфортной работы. Сложно отрицать, что во многом именно стиль, расположение и атмосфера офиса влияют на результат.

Рабочее место - оптимальная альтернатива аренде офисов для бизнеса

В последнее время большое количество компаний, руководителей и офисных сотрудников приходят к выводу о неэффективности стандартной схемы аренды рабочего помещения, при которой существует необходимость постоянной оплаты полноценного офиса. Особенно ярко это выражается в деятельности начинающих и небольших компаний, которые еще не имеют большой материальной базы. Ведь аренда офиса с подсобными помещениями (кухней, приемной, местом для охраны) – дело достаточно затратное. Аренда офисного помещения – это не только постоянная оплата офиса, но и расходы на его содержание, ремонт и т.д. Как можно решить такую проблему?

Оказывается, довольно просто. Общеизвестно, что спрос рождает предложение. Таким предложением становится набирающая в последнее время большую популярность услуга под названием co-working (дословно «совместно работающие» или по-русский «аренда рабочего места», что по сути является недорогим офисом в аренду). Co-working (коворкинг) как явление появился в 2005 году и за четыре года широко распространился по миру, особенно в США и Западное Европе, где арендные ставки за квадратный метр высоки. Основу такой услуги составляют офисы, в которых все изначально подготовлено для работы фирм, компаний, фрилансеров и отдельных офисных сотрудников.

Арендуя , начинающая компания или команда фрилансеров, работающая над совместным проектом, а также отдельные офисные сотрудники и небольшие компании в значительной степени экономят свои расходы. Работа по соседству с другими компаниями может показаться минусом. Но на деле оказывается плюсом, так как именно они создают рабочую атмосферу, чего порой невозможно добиться в отдельном недорогом офисе в аренду для одного-двух человек или дома.

Арендуя рабочее место по предлагаемой нами схеме, начинающие бизнесмены получают возможность «встать на ноги», а небольшие компании - успешно расти и развиваться. Ведь собственный офис в престижном месте - это знак эффективности того дела, которым вы занимаетесь.

Арендный бизнес был и остается популярным на протяжении уже многих лет, поскольку многие люди не имеют возможности приобретать жилье, а компании стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие деятельность. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет: на данный момент можно сдавать даже такие вещи, как роликовые коньки, лыжи и т. п. – все то, что не пользуется постоянным спросом, а является объектом сезонного использования.

Однако наиболее распространенным вариантом все еще остается аренда недвижимости. Чтобы получать определенный доход с предоставления того или иного помещения в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов, которые будут рассмотрены в данной статье.

Необходимо понимать, что недвижимость обычно классифицируется в 3 группы – земля, жилье и нежилые помещения . Наиболее распространенными видами услуг на данном рынке является предоставление аренды на жилье и на нежилые помещения.

Среди нежилых обычно арендуют коммерческую недвижимость. При этом все авторитетные аналитические агентства выделяют следующие ее разновидности:

• офисные помещения;
• торговые;
• складские;
• индустриальные.

Кроме того, некоторые организации арендуют отдельный вид помещений – категорию «для специальных целей». Здесь выделяются здания под детские сады, школы, больницы, церкви и т. п.

Помимо недвижимости, можно сдавать в аренду землю, беседки, оборудование, авто, спецтехнику, инвентарь и многое другое. Однако это является более редкой и сложной формой бизнеса.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет .

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет .

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет . Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

1. В первую очередь необходимо найти подходящее для сдачи в аренду помещение. В случае получения жилой площади в наследство процедура будет начинаться с оформления документов, подтверждающих, что предприниматель является собственником жилья.
2. В ситуации поиска готового помещения лучше всего обращаться к услугам профессиональных агентств, которые помогут оценить реальную стоимость жилья или коммерческой недвижимости: неопытный бизнесмен может легко просчитаться.
3. Далее необходимо оформить необходимую документацию на собственность. В случае, если это коммерческая недвижимость и планируется сдача в аренду особым организациям (например, работающим в сфере общественного питания), необходимо позаботиться о получении дополнительных разрешений и заключений некоторых служб.
4. После оформления первичной документации необходимо осуществить перепланировку и ремонт: в случае жилой недвижимости важно закупить определенный набор мебели и бытовой техники, поскольку квартиры, в которых можно жить сразу после заселения, можно предлагать по более высокой стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью важно делать упор на увеличение свободного пространства и возможность осуществления последующих перепланировок под нужны клиента.

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Где искать клиентов?

Поиск клиентов через стандартные варианты рекламы (размещение объявлений в людных местах или печатных изданиях) не является эффективным в рамках арендного бизнеса. Реклама может проводиться через социальные сети (особенно это касается ситуации сдачи жилой недвижимости) – здесь будет срабатывать эффект «сарафанного радио».

Кроме того, подойдет размещение на тематических сайтах и форумах. Для торговых помещений, особенно расположенных в торговых центрах, возможно повесить объявление «сдается в аренду» с номером телефона владельца. Это позволит расширить круг потенциальных клиентов до всех посетителей торгового центра.

Наконец, существует еще 2 достаточно действенных способа для поиска клиентов – ведение тематического сайта или блога с ненавязчивой рекламой услуг в качестве арендодателя, а также распространение проспектов и визиток.

Необходимые затраты

В случае, если предприниматель собирается заниматься подобным бизнесом, он должен понимать, что среди основных статей затрат необходимо включить расходы на перепланировку : в таком случае клиенты готовы заключать договора на аренду по гораздо более высоким ставкам (разница может быть до полутора раз). Это происходит потому, что после перепланировки процент полезной площади чаще всего вырастает, кроме того, помещение можно изменить под собственные нужды.

Среди затрат также необходимо выделить:

• Расходы на строительство или приобретение помещения.
• Стоимость услуг специалиста, который может оценить рыночную цену на недвижимость.
• Расходы на содержание и охрану помещения.
• Затраты на электроэнергию, водоснабжение и т. п.

Подводные камни

Одним из подводных камней является установление оптимальности вложения денег. Зачастую неопытные предприниматели неправильно оценивают ценность того или иного помещения, тем самым вкладываясь в неликвидные объекты, теряя большое количество средств.

Кроме того, важно обращать внимание на легальность бизнеса, изменения законодательства и процесс оформления документов (в первую очередь это касается коммерческой недвижимости).

Учтите, что налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса постоянно изменяется.

При расчете затрат и уровня окупаемости необходимо определять несколько вариантов развития – оптимистичный, наиболее реалистичный и пессимистичный для того, чтобы определить приблизительный срок окупаемости объекта, а также тот факт, каким образом диверсифицировать риски. Обязательно нужно иметь другие источники дохода для того, чтобы страховать себя от ситуации безденежья.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

• достаточно большой период окупаемости;
• не очень высокий уровень рентабельности;
• высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

• долгосрочные договора сроком от года и выше;
• стабильный уровень прибыли;
• доход будет получаться арендодателем постоянно;
• пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
• возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.

Во время финансового кризиса многие предприятия прибегают к помощи самых различных методов, чтобы максимально сократить издержки. К числу этих способов относится сдача определенной части своего офиса мелким предпринимателям и фрилансерам, которые знают, .

Составляем бизнес план

Перед тем как бежать и открывать такой вид заработка, нужно сесть, кто курит – выкурить сигарету и подумать на свежую голову – как вы все будете организовывать. Для этих целей составляется бизнес план. Как вы помните, мы уже писали отдельную статью про технологию составления бизнес плана. Более подробно о ней .

Официальная регистрация

Если вы уже морально готовы к открытию такого вида заработка, тогда рекомендуем собрать информацию про регистрацию ООО. Поскольку вы будете владеть большой площадью помещений, выгоднее будет именно эта форма регистрации в налоговых органах. Про регистрацию ООО мы .

Приобретение в собственность помещений

Напомним, что в дальнейшем мы будем оперировать средними числами. Наша задача не посчитать за вас примерные расходы, а показать технологию расчета затрат и уплаты налогов.

В таком случае все необходимые данные можно свести в такую таблицу. Здесь учитывается среднеквартальная инфляция, амортизация на недвижимость, а также оплата налога на недвижимость по кварталам с перспективой на 3 года.

Анализ доходов представим в такой же табличке. Будем считать, что съемщик офисов вам будет платить ежегодно на год вперед. С учетом повышения получается, что такой бизнес на аренде офисов будет приносить примерно 3 миллиона в год при вложении 120 миллионов рублей.

Необходимый персонал

В данном случае вам понадобится 1-2 охранника для присмотром за купленными площадями под аренду и 1 бухгалтер для отчетности перед налоговыми органами. Назначаем себе зарплату.

В данном случае наша зарплата 60 тысяч рублей и учитываем различные социальные отчисления в пенсионный фонд на работников. В итоге получается такая таблица затрат на зарплаты рабочим

Как сделать этот заработок через интернет

Интернет портал Desk Space Genie является крупной базой тематических объявлений. Владелец офиса указывает в объявлении максимально возможную информацию: размер помещения, его освещение, местоположение и прочую информацию, которая может заинтересовать потенциального съемщика.

Созданное объявление записывается в базу ресурса Desk Space Genie и любой желающий может отыскать его через форму поиск. Как видим, портал очень удобен в использовании. Для клиентов существует прекрасная возможность сравнить предлагаемые варианты, как в ценовом отношении, так и в плане местоположения, размеров и имеющихся удобств.

Такая модель ведения бизнеса очень напоминает коворгинг. Коворгинг производное от английского co-working, означающее определенную организацию рабочего процесса, при котором люди, работающие на себя (фрилансеры) предпочитают снимать общее помещение с другой организацией, вместо того, чтобы работать на дому.

Такая модель работы в свою очередь позволяет им избежать изолированного одиночества и осуществлять работу в обществе, делится идеями и оказывать друг другу поддержку, но при этом оставаться независимыми и свободными.

Любой, даже малый бизнес чаще всего нуждается в одной детали – в собственном офисе. Как показывает практика, времена, когда серьёзность компании подкреплялась колоссальными размерами офиса, уже давно прошли и клиенты уже не реагируют на такую показательную деталь. Клиенту важно чтоб офис был поближе (как правило, в центральных районах), был чистым и приятным для посещения и чтоб небыли ничего лишнего и никого постороннего, когда клиент явился в назначенное время.

То есть, начиная свой бизнес нужно как минимум арендовать офис в центре, в хорошем здании с парковкой, а если у вас несколько сотрудников, каждому желательно выделить свой кабинет. У малого бизнеса на это не всегда есть средства и тут на помощь приходит другой малый бизнес с услугами аренды мини-офисов.

В России данное направление достаточно молодое, но уже опробованное. Рентабельность весьма высока, конкуренция пока весьма небольшая, спрос вполне достаточный, чтоб выйти в ноль уже к концу первого года.

Что из себя представляет данный вид бизнеса?

Тут всё просто. Вы арендуете большую площадь в бизнес-центре, желательно целый этаж и переоборудуете её так, чтоб у вас получилось много небольших офисов, достаточных для нормальной работы одного человека и для проведения работ с клиентом.

Как правило, разграничение осуществляется с помощью стеклянных перегородок на металлических конструкциях. Стекло тут используется специфическое, специально созданное для таких конструкций. Оно пропускает большую часть света, поглощает основной шум и не является прозрачным. То есть, арендовав такой офис, клиент будет чувствовать себя вполне комфортно, как в небольшом собственном кабинете.

Естественно, аренда такого офиса обойдётся значительно меньше, нежели полноценного. А доход для вас будет значительно выше.

Например, стоимость 1м2 в пределах садового кольца колеблется в районе 25 000 – 50 000 рублей в год. То есть, взяв по максимальной, в месяц за метр обойдётся чуть больше 4 000 рублей. Средняя площадь стандартного офиса в центре 20 м2. То есть аренда всего офиса предпринимателю обойдётся весьма дорого, порядка 80 000 рублей в месяц. Для малого бизнеса весьма ощутимая сумма.

При этом на одного человека вполне достаточно 5м2 при удобной обстановке. То есть, 20 000 рублей в месяц. Отдавать в аренду мини-офис такой площади вы можете со значительной наценкой, скажем по общей стоимости в 30 000 рублей. С учётом того, что, арендуя целый этаж, вы сами, скорее всего, получите весьма значительную скидку, выгода тут может быть весьма значительная.

С чего следует начать, задумавшись о таком бизнесе?

Прежде всего, если вы уже начали составлять бизнес-проект и производить все расчёты, вы должны осознать, что рентабельность тут напрямую зависит от количества «точек». Если вы решили остановиться только на одном месте (в одном бизнес-центре), вероятность прогореть в первые несколько месяцев весьма высока.

Подберите площадки под аренды разной ценовой категории и распланируйте их следующим образом:

• одноместные офисы – 60% от общей площади;

• двухместные – 30%;

• офис премиум класса (для собраний) – 10%.

При этом помните, что оборудование, с помощью которого совершается перепланировка, разбирается и собирается весьма легко. Уже в процессе работы вы сможете понять какие именно офисы пользуются наибольшим спросом и просто сможете совершить перепланировку.

Дело в том, что в одних бизнес-центрах спросом будут пользоваться именно одноместные офисы, а в других напротив, многоместные.

Какие услуги вы можете предлагать?

• Аренда офиса под ключ на длительный срок. То ест, клиент просто приходит и может работать. Компьютер, телефон, факс, мебель – всё это есть на его рабочем месте.

• Аренда офиса на час. Клиент может оборудовать рабочее место на час, на день или неделю. Чаще всего спросом пользуются комнаты для переговоров, залы для конференций.

• Виртуальный офис. Необычное направление, набирающее популярность. Вы предоставляете клиенту юридический адрес, полный спектр почтово – секретарского обслуживания (секретаря предоставляете вы), а также возможность в определённое время проводить деловые встречи и собрания в укомплектованном офисе.

На весь этаж неплохо было бы разместить несколько ксероксов и куллера.

Чтобы всё работало как надо

Одной площадью под аренду тут не обойтись. Для того, чтоб ваше предприятие работало как следует, вам нужно наладить его «жизнь».

Каждый офис должен быть обеспечен интернетом. С этим у вас проблем возникнуть не должно, так как достаточно многие провайдеры за весьма небольшие деньги обеспечивают высокоскоростной интернет в коммерческих целях.

Вторая важная задача – это уборка офисов. Ваши клиенты не будут бегать с тряпками после рабочего дня, наводя порядок. Эту задачу вы должны возложить на себя.

Заключите договор с клининговой компанией и данный момент будет решён.

Клининговая компания будет работать в обговорённое время, например, за пару часов до рабочего дня, или после. Иными словами, ваши клиенты будут приходить в чистые офисные помещения.

Естественно, не забывайте и про такие моменты, как система климат-контроля в помещениях, санузел.

Естественно, все дополнительные услуги входят в стоимость аренды площади, в результате чего при полной загруженности вы за них не платите.

Теперь поговорим немного об организации

В качестве формы бизнеса тут лучше всего выбрать ООО . А все моменты с оформлением бизнеса и последующим бухгалтерским учётом лучше всего отдать консалтинговой компании. Просто тут всё дело в том, что у вас на это времени не будет. Не будем вдаваться в подробности относительно этого вопроса, тем более что мы их неоднократно рассматривали в других статьях.

← Вернуться